Dossier sociale huisvesting in Ierland
Extreem hoge huurprijzen op de privémarkt - Relatief lage sociale huurprijzen
In juni ging VVH op studiereis naar Dublin. De Ierse woningvoorraad bestaat voor 8% uit sociale woningen met een gemiddelde sociale huurprijs van 295 euro per maand. In dit dossier nemen we je mee op een korte ontdekkingsreis. Hoe organiseren de Ieren huisvesting voor mensen die niet op de private huisvestingsmarkt terecht kunnen? En waar staat de Vlaamse sociale huisvestingssector in vergelijking met Ierland?
1. Kenmerken Ierse woningmarkt
Aandeel sociale woningen
8 % van de Ierse woningvoorraad zijn sociale woningen. De meeste Ieren zijn eigenaar van hun woning (70%) en iets minder dan de helft van de eigenaars heeft een afbetaling lopen. Net zoals in Vlaanderen wordt eigendomsverwerving gestimuleerd door de overheid.
Veel leegstand
Ongeveer 180.000 van de twee miljoen Ierse woningen (11%) staan leeg. Een van de oorzaken is de leegloop van het platteland naar de steden. Ook de financiële crisis van 2008 heeft hier een belangrijk aandeel in. Vele bouwprojecten werden door faillissement stopgezet (ghost estates).
Energie-efficiëntie
Hoewel het thema energie-efficiëntie meer en meer aandacht krijgt, heeft de Ierse huisvestingsector op het vlak van energetische maatregelen nog veel werk voor de boeg. Dat geldt zeker ook voor het sociale woonsegment. Een uitdaging voor de komende jaren dus.
Vooral building out, niet building up
In Ierland wordt weinig in de hoogte gebouwd. Het aandeel appartementen op de totale woningmarkt (sociaal en privé) is amper 12% (Europees gemiddelde: 42%). Dus geen hoge sociale woonblokken zoals we die in Vlaanderen kennen, zelfs niet in de steden. Maar er is een mentaliteitswijziging aan de gang. Het project aan de Docklands is daar een voorbeeld van.
In Ierland wordt weinig in de hoogte gebouwd
2. Belangrijkste spelers
De Ierse sociale huisvestingsmaatschappijen of Housing Associations (HA’s) beheren 32.000 sociale wooneenheden. De kleinsten hebben soms maar een tiental woningen
in beheer. Bij de grootste gaat het om zo’n 5.000 wooneenheden. Ze werken nauw samen met de plaatselijke overheid (gemeente of stad). Het Ierse sociale woonbeleid richt zich op vier doelgroepen: ouderen, personen met een beperking, daklozen en personen en gezinnen met een laag inkomen. De Housing Associations zijn zuivere huurmaatschappijen. Ze verkopen dus geen sociale woningen.
De Irish Council for Social Housing (ICSH) is de koepelorganisatie voor sociale huisvesting. Ze vertegenwoordigt meer dan 270 Ierse sociale huisvestingsmaatschappijen verspreid over het land. Het is de Ierse tegenhanger van VVH, maar dan op nationaal niveau.
The Housing Agency is het federale agentschap voor wonen. Zij ondersteunen de verschillende woonactoren. Met ongeveer 120.000 eenheden zijn de plaatselijke overheden (steden en gemeenten) veruit de grootste aanbieder van sociale woningen in Ierland. Dat doen ze voornamelijk door verhuur, maar ze kunnen - in tegenstelling tot de HA’s - ook sociale woningen verkopen. De laatste jaren wordt de private sector meer en meer betrokken als externe financieringsbron én als partner, bijvoorbeeld in het kader van langetermijnleasing.
3. Financiering
Van kapitaalsubsidies naar private financiering en langetermijnleasing
De Housing Associations worden voornamelijk gesubsidieerd door het Department of Housing via de plaatselijke overheid. De kapitaalsubsidies zijn sinds de financiële crisis in 2008 sterk teruggeschroefd. De Ierse overheid zet nu vooral in op langetermijnleasing en leningen via private financiering. Vaak gaat het om een combinatie van beide.
Voor private financiering doen de HA’s onder meer beroep op de Ierse commerciële banken. Ze proberen ook om buitenlandse financiering aan te trekken, en met succes. Zo bereikte Ierland in 2017 een akkoord met de Europese Investeringsbank (EIB) over een recordinvestering van 200 miljoen euro voor leningen aan HA’s om de energie-efficiëntie van het bestaande patrimonium te verbeteren
Housing crisis: extra sociale wooneenheden nodig
De financiële crisis in 2008 zorgde voor een abrupte stop van de woningbouw. De woningprijzen crashten en heel veel aannemers gingen failliet. Ook de sociale huisvestingssector deelde in de klappen. Gevolg: de laatste tien jaar werden er weinig sociale woningen gebouwd. Door het tekort aan woningen stijgen de huurprijzen de pan uit waardoor de gezinnen met de laagste inkomens geen woning meer kunnen huren op de private markt.
Deze mensen – vaak families met kinderen – komen terecht in de noodopvang of in het ergste geval op straat. De wachtlijsten voor sociale woningen zijn dan ook nog nooit zo lang geweest. Als gevolg van deze crisis maakte de overheid in 2016 het actieplan Rebuilding Ireland: Action Plan for Housing and Homelessness bekend. In dit actieplan duidt de Ierse overheid de HA’s aan als bevoorrechte partners om de woningcrisis aan te pakken omwille van hun flexibiliteit én omdat huisvesting hun enige taak (corebusiness) is. Het plan voorziet een toename met 50.000 sociale wooneenheden tegen 2021 (33.500 gebouwd, 6.500 aangekocht en 10.000 geleased). De overheid stelt hiervoor zes miljard euro ter beschikking. De HA’s nemen 15.000 van de 50.000 wooneenheden voor hun rekening. De plaatselijke overheden zorgen voor de overige 35.000 sociale woningen. In vergelijking met de vorige jaren was 2017 voor de HA’s alvast een recordjaar met 2330 nieuwe sociale woningen. Een stap in de goede richting, maar er is nog een lange weg te gaan.
