In verschillende media verschenen er berichten over ernstige problemen in de sociale huisvestingssector. Eigenlijk is dit het verhaal van het faillissement van enkele aannemers waarbij de sociale huurders, de sociale huisvestingsmaatschappijen en de overheid de dupe van de historie zijn.
Sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) reageren op vermeende ‘fiasco in de sector’
In diverse media werd bericht over ‘grote problemen’ in sociale woningbouw. Frasering als fiasco, wantoestanden bij bouw van sociale woningen, wankel systeem, de sociale woningbouw laat te wensen over,… werd daarin niet geschuwd. Vervolgens ontspon zich een debat over openbare aanbestedingen en het al dan niet hanteren van louter de laagste prijs. Een en een werd opgeteld en het faillissement van sociale woningbouw werd net niet gepropageerd… Koren op de molen van criticasters van ons – nochtans uitermate effectief en efficiënt – sociaal woonmodel. Eigenlijk gaat het hier echter louter over failliete aannemers die hun opdracht simpelweg niet of niet naar behoren hebben uitgevoerd.
Nauwelijks een percent van de sociale woningbouw
Ieder jaar investeren de sociale huisvestingsmaatschappijen iets meer dan een miljard euro in renovaties en nieuwbouw. De 11 miljoen euro in de dossiers waarvan sprake zijn nauwelijks een percent van dat bedrag, bezwaarlijk een indicatie om te spreken van een fiasco op sectorniveau. ‘Die investeringen zijn een belangrijke injectie in de private bouwsector, met een grote economische return. En we maken daardoor ook het verschil voor 150.000 gezinnen – 400.000 inwoners - als een dam tegen armoede, met een korting op de huurprijs van meer dan een half miljard euro die we jaarlijks uit de sector zelf financieren. Dat verlaagt het armoederisico van onze doelgroep met bijna de helft,’ zegt Björn Mallants, directeur van de Verenging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). ‘Maar af en toe loopt er iets mis bij de aannemer, zo zal eenieder die ooit ge- of verbouwd heeft kunnen getuigen.’
Faillissement zet garanties op de heling
De wetgeving voorziet diverse garanties om problemen met aannemers op te vangen. Tienjarige aansprakelijkheid voor aannemer en architect, voorlopige en definitieve opleveringen, garanties voor verborgen gebreken,… ‘Er is een scenario dat al deze garanties grotendeels op de helling zet,’ aldus Mallants, ‘namelijk het faillissement…’. En net daar zijn de projecten die in de media recent werden aangekaart de dupe van.
Kwaliteit sociale woningbouw is zeer goed
De voorstelling dat de sector van sociaal wonen op grote schaal minderwaardige projecten aflevert, is volledig fout. Door het faillissement zijn een aantal grote aannemers hun verplichtingen niet nagekomen. De problemen die daaruit voortvloeien, worden nu aangepakt door de SHM’s. Maar het faillissement van een aannemer voorstellen als het faillissement van sociale woningbouw in Vlaanderen is volledig naast de waarheid. Het gaat hier zoals gezegd over hoogstens 1% van de totale projecten die de sector elk jaar ontwikkelt. ‘De kwaliteit van de sociale woningbouw in Vlaanderen is wel degelijk zeer goed. SHM’s, ontwerprichtlijnen, architecten, de VMSW,… garanderen dat. ‘Ook in deze dossiers was het ontwerp en de opvolging in orde, maar bleef de aannemer in gebreke. Het faillissement maakt het nu onmogelijk om dit extern te verhalen,’ aldus de directeur van VVH.
Faillissement niet de schuld van sociaal wonen – sociaal wonen wel de dupe van faillissement
Het is overigens ook niet correct dat aannemers failliet gaan omdat ze voor SHM’s bouwen. Eerder omgekeerd. Aannemers kunnen zeer goed hun boterham verdienen in de sector. De problemen duiken op als het orderboekje niet meer gevuld raakt. ‘Dat had deels te maken met de crisis een aantal jaren geleden. Deels heeft het ook te maken met private ontwikkelaars die wegens slechte ervaringen geen vertrouwen meer hadden in die aannemers,’ zegt Björn Mallants van VVH. ‘Dat leidde tot een neerwaartse spiraal. Met als gevolg veel betwistingen en inhoudingen…’ De enige oplossing leek dan voor de bijna failliete aannemers om volume te creëren. Door lager in te schrijven voor sociale woningbouw, die niet zo maar kunnen weigeren op basis van negatieve ervaringen… En goedkope onderaannemers te zoeken… Met nog meer betwistingen tot gevolg…
Wat frustrerend is voor de SHM’s is dat dit scenario gekend was, maar dat het zo goed als onmogelijk bleek om in een klassieke aanbesteding niet te gunnen aan de laagste inschrijver, tenzij in uitzonderlijke gevallen. ‘De architect die de aanbesteding nakijkt en laat passeren – de sector doet dat niet zelf – heeft in deze toch ook een grote verantwoordelijkheid’, stipt Mallants aan. ‘Daar heb ik nog niets over gezien in de media…’
Betere afstemming aanbesteding en procedure – maar ook veiligheden inbouwen
VVH vraagt dat samen met de Vlaamse overheid wordt bekeken hoe een aantal zaken kunnen worden verholpen in de toekomst. ‘Vooral de afstemming tussen de procedure voor financiering via de VMSW en de openbare aanbesteding – die momenteel naast mekaar bestaan – is nodig. Dit om de lokale creativiteit te stimuleren, en dus niet enkel meer op prijs te moeten focussen. De nieuwe procedure sinds 1 november 2017 heeft dit alvast niet opgelost, misschien zelfs nog moeilijker gemaakt, bijvoorbeeld voor de aankoop van bestaande woningen. Daarnaast moeten we bekijken hoe we aannemers beter kunnen opvolgen binnen de sector. Ook binnen de wetgeving overheidsopdrachten moet het mogelijk zijn dat we hier een oplossing voor vinden,’ stelt Mallants. ‘Misschien moet hierover worden overlegd met het Federale of zelfs Europese niveau. Het verspillen van overheidsgeld kan alvast niet het doel zijn van de wetgeving overheidsopdrachten…’
Slechte woningen zijn het gevolg van slecht uitgevoerde werken
‘Maar het punt blijft dat aannemers – in de tussentijd failliet – slecht werk hebben geleverd. Dit heeft niets te maken met sociale huisvesting of sociale projectontwikkeling. Dit is louter een commerciële partij die zijn job niet doet, met negatieve gevolgen voor huurder, verhuurder en overheid,’ besluit Mallants. ‘Hopelijk kunnen we dat in de toekomst vermijden. Maar laten we vooral niet vergeten dat onze sector elke dag 150.000 gezinnen een betaalbare en kwalitatieve thuis geven. Ondanks nu en dan een tegenslag.’