In het laatste nummer van Fundamenten, jaargang 29, nr.4, gingen we in op de financiering van de sociale huisvestingsmaatschappijen en de spreidstand die ontstaat tussen inkomsten en uitgaven. We gaven daar aan om een uitgebreide nota uit te werken met concrete voorstellen die op korte termijn binnen de sociale huurprijsberekening kunnen toegepast worden en voldoende financiële ademruimte creëren voor de SHM’s om de grote uitdagingen op vlak van nieuwbouw (het groeipad) en renovatie (onder meer ERP maar ook de meer globale uitdagingen in deze) vorm te geven. In combinatie met de gemiddelde lagere inkomensprofielen van onze huurders leidt deze enorme productie immers tot de spreidstand waarvan sprake.
De noodzaak van de investeringen in sociaal wonen wordt door niemand betwist. We zijn ook verheugd dat minister Homans al meermaals bijkomende budgetten heeft vrijgemaakt (in totaal al voor 685 miljoen euro) om deze uitdagingen aan te gaan. Het is echter wel dringend tijd om het evenwicht te herstellen tussen inkomsten en uitgaven.
Op lange termijn is een grondige herdenking van de financiering aan de orde – een zekerheid in bouwen op vlak van de gemaakte investeringen als basis van de sociale huurprijs zorgt voor een klimaat waarin de SHM’s hun taken op lange termijn kunnen opnemen zonder zich zorgen te hoeven maken over de korte termijn financiering. Dan kan vb. gekozen worden voor een vraagsubsidie om de betaalbaarheid te verankeren – de 1/55e van het inkomen als basis van de sociale huurprijs is overigens een uitgangspunt dat ook dan gehanteerd kan blijven. Misschien ook in combinatie met een solidartiteitsmechanisme binnen de individuele bijdragen. Zowel het herverdelende als het degressieve aspect van sociaal wonen in Vlaanderen zorgt er immers voor dat ons systeem internationaal bij de meest efficiënte en effectieve thuishoort. Daar mogen we terecht trots op zijn. Daarenboven financiert ons sociaal woonmodel een steeds groter worden directe sociale correctie voor onze huurders. Het afgelopen jaar bedroeg deze meer dan 550 miljoen euro. Dit wil zeggen dat de sociale huurder gemiddeld een korting krijgt van net geen 300 euro per maand. Dit met een grotere korting voor de lagere inkomensprofielen. Dat bedrag aan sociale correcties is ongeveer even groot als de totale inkomst uit sociale huur! Ook daar mogen we trots op zijn.
Wel is op korte termijn een bijstelling nodig om de productie niet te laten stilvallen. De ‘window of opportunity’ om te investeren in sociaal wonen is door de lage rente enorm. De nood is groot, de kans is er om sterk te investeren. Deze investeringen worden direct in de economie – de private bouwsector, vaak de ‘motor’ van onze economie genoemd - gepompt, met veel directe werkgelegenheid als gevolg. De afgelopen jaren ging het over een jaarlijks volume van meer dan een miljard euro. Het zou spijtig zijn dat dit stokt door onzekerheid over de financiële situatie van de SHM’s.
We starten deze nota met het artikel zoals verschenen in Fundamenten. Hierin vindt u een leesbare en onderbouwde schets van de situatie en een aanzet tot mogelijke maatregelen.
In het tweede luik gaan we meer concreet in op diverse voorstellen. We focussen hier vooral op de parameters van de huurprijsberekening, maar zeker niet exclusief. Ook andere parameters hebben een invloed op de financiering van de sector zonder dat ze nopen tot een totaal nieuw financieringsmodel. We hebben de voorgestelde aanpassingen aan de parameters gesimuleerd op basis van elke individuele huurprijsberekening (ongeveer 143.000). We hebben dus geen projectie, maar een effectief resultaat berekend. Ook de effecten op de verschillende inkomensprofielen zijn dus de vertaling van elke individuele stijging – of daling – van de sociale huurprijzen of de correcties die op de formule worden toegepast.
Een van de operationele doelstellingen van het Vlaams Regeerakkoord is een ‘objectieve en betaalbare huurprijzen voor sociaal wonen (4.3)’. Dit is ook nodig zoals beschreven om ook de andere doelstellingen op vlak van sociaal wonen vorm te geven, want koken kost geld. Maar vooral de operationele doelstelling ‘het aanbod aan sociale woningen wordt fors uitgebreid (4.5)’.
De minister van Wonen schrijft over de doelstelling rond de huurprijs - naast de reeds lopende initiatieven rond onderbezetting, de huurschatter en energiecorrectie - in haar recentste beleidsbrief1 het volgende:
In de toekomstige huurprijsberekening van sociale huurwoningen wordt onder andere rekening gehouden met de energieprestatie en renovatie van de woning, het inkomen van de bewoner en wordt regionale differentiatie mogelijk.
De concrete voorstellen die we in het tweede deel van deze nota uitwerken passen perfect binnen dit kader. Het principe van de 1/55e van het inkomen als basis van de sociale huurprijsberekening blijft in onze voorstellen op korte termijn immers het uitgangspunt. Wel hebben we bekeken op welke manier we binnen dat kader logische aanpassingen kunnen doen. Onder meer op vlak ven energie, uitgevoerde renovaties, regionale differentiatie,… maar we onderzoeken ook andere parameters.
We zijn er van overtuigd dat mits een aantal evenwichtige aanpassingen in de parameters van de sociale huurprijsberekening, die uitgaan van de effectiviteit en efficiëntie van ons sociaal woonmodel, de nodige ruimte kunnen creëren om de grote uitdagingen in onze sector blijvend vorm te geven.
We kijken dan ook uit naar een constructieve dialoog met de minister van Wonen, de Vlaamse Regering en het Vlaamse parlement om hier aan te werken. En natuurlijk ook met alle andere actoren. Een oplossing is zeker haalbaar die de betaalbaarheid voor de sociale huurder, sociale verhuurder en de lokale en Vlaamse overheid garandeert.
Björn Mallants
Antwerpen, 14 november 2017