Björn Mallants, directeur van VVH, geeft in dit artikel samen met enkele voorzitters van de West-Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen zijn kijk op sociaal wonen. Het artikel werd gepubliceerd in de West-Vlaamse editie van Visie, het magazine van beweging.net.
Dam tegen armoede
“Huurders van een sociale woning vinden niet alleen woonzekerheid en betaalbare kwaliteit, maar lopen volgens, wetenschappelijk onderzoek tevens 40% minder kans om in armoede te verzeilen. Sociaal wonen is een van de meest structurele elementen tegen (kans) armoede”, zegt Dirk De fauw, voorzitter van beweging.net West-Vlaanderen en Vivendo.
Bovendien is ons sociaal woonmodel zowel doelgericht als doelmatig, aldus Björn Mallants: “OESO-onderzoek toont aan dat, na Noorwegen, wij het meest de juiste doelgroep bereiken (mensen met de laagste inkomens). Omdat de huurprijsberekening gebaseerd is op het inkomen, betalen
huurders met het laagste inkomen ook het minst. En hun huurwoning is niet anders dan die van iemand met een hoger inkomen. Doelmatig én zonder verdringing”.
Niet voor de rijken…
De inkomensgrenzen om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning horen bij de strengste van Europa. Björn Mallants: “Om een idee te geven, de loonbarema’s van de Vlaamse overheid voor een administratief bediende (niveau diploma secundair onderwijs) overschrijden na drie jaar anciënniteit al de grens. Ons systeem is heel selectief. Meer dan de helft van de zittende huurders – wie al langer huurt - heeft een gezamenlijk inkomen van minder dan 17.500 euro. Het is hallucinant dat men ooit durfde beweren dat we sociale woningen bouwen voor de rijken!”. En voor wie eraan mocht twijfelen: de regels worden strikt toegepast.
Begin dit jaar is de berekeningswijze trouwens nog gewijzigd. “Vooral gezinnen met inwonende (groot) ouders en/of (klein)kinderen, die zelf een beroepsinkomen hebben, betalen nu meer. Hun inkomen werd voorheen niet meegeteld in de berekening. In enkele gevallen leidde dat tot een fikse verhoging. We hebben deze aanpassing telkens goed uitgelegd”, zegt Franky Demon van de Brugse Maatschappij voor Huisvesting. Ook bij De Mandel gebeurde dat volgens Daniel Vanpoucke: “De gemiddelde huurprijs steeg bij ons met 6,37% maar bedraagt nog altijd maar 310 euro per maand”
Begeleiding
Leiden woonwijken met gezinnen met een laag inkomen dan niet tot problemen? “Dat valt goed mee”, lacht Björn Mallants bij het horen van dit cliché, “Bovendien zetten we nu sterker in op een sociale mix. In appartementsgebouwen ligt dit wel iets moeilijker…”. Franky Demon vult aan: “Ook de huurdersbetrokkenheid, waarbij problemen aan bod komen en bewonersgroepen bij het reilen en zeilen in hun omgeving betrokken worden, vormt een sterk punt”. Bovendien zetten sociale huisvestingsmaatschappijen sterk in op communicatie en begeleiding. “Ook in samenwerking met andere sociale organisaties en instellingen. Zo wordt bijvoorbeeld vermeden dat huurders uit hun huis worden gezet”, maakt Daniel Vanpoucke duidelijk dat een en ander van nabij wordt opgevolgd.
Lange wachtlijsten
Uiteraard is het niet al koek en ei. De sector staat voor grote uitdagingen. Zoals de lange wachtlijsten. Bij IJzer en Zee staan 2.264 gezinnen op de wachtlijst; bij Vivendo 4.000 terwijl er gemiddeld slechts 200 toewijzingen per jaar zijn; bij de Brugse Maatschappij voor Huisvesting is het vijf jaar wachten op een appartement. Toch doet onze provincie het beter dan Vlaanderen waar de wachtlijst groter is dan het aantal sociale huurwoningen.
Dirk De Fauw: “Met de hoge huurprijzen komen veel gezinnen niet meer aan de bak op de private huurmarkt. En de coronacrisis, met in haar zog tijdelijke werkloosheid en zelfs jobverlies, doet nu al de vraag naar sociale woningen toenemen”. Bij De Mandel, de grootste sociale huisvestingsmaatschappij in de provincie en actief in 30 gemeenten, bereiken veel gemeenten reeds het bindend sociaal objectief. Bij IJzer en Zee, eveneens actief in meerdere gemeenten, is dat het geval in Diksmuide, Nieuwpoort en Veurne maar is er in kustgemeenten een achterstand omwille van de veel hogere prijzen. Frans Verhegge: “Sommige gemeenten proberen dit op te lossen door zelf panden en gronden aan te kopen en die door te verkopen aan de sociale huisvesting”. En dan nog zal dit niet volstaan, aldus Daniel Vanpoucke: “Op veel plaatsen zijn meer sociale woningen nodig dan het bindend sociaal objectief voorschrijft. Dat vraagt maatwerk én middelen”.
Renoveren en centen
Ondertussen wordt er volop gerenoveerd en aan vervangingsbouw gedaan. Van sociale huisvestingsmaatschappijen wordt ook verwacht dat ze een voortrekkersrol vervullen op vlak van energieprestatie van sociale woningen. Goed voor het klimaat en de energiefactuur van de huurders, maar het betekent ook dat er centen nodig zijn. En die ontbreken vaak, aldus Frans Verhegge: “Ons patrimonium werd al sterk gerenoveerd, maar binnen een paar jaar dient zich een nieuwe renovatiegolf aan. Die kosten kunnen we uiteraard niet doorrekenen aan de huurder, maar er zijn ook geen subsidies meer. Dat stimuleert woonmaatschappijen niet om langetermijn-renovatieplannen te maken”. Bijkomend maakt renovatie en vernieuwbouw dat je de huidige huurders tijdelijk elders onderdak moet geven. “Daardoor kunnen nieuwe woningen niet altijd direct aan mensen op de wachtlijst worden toegewezen”, besluit Franky Demon.
Meer weten? www.beweging.net/west-vlaanderen