Om de gebruikerservaring van deze site te verbeteren gebruikt deze website cookies. Ik ga akkoord Ik ga niet akkoord
Standpunt

Tekst: Björn Mallants, directeur VVH

Memorandum 2019: Ruimte om te groeien

 

In de aanloop van de verkiezingen stelt VVH dat de sociale huisvestingssector dringend nood heeft aan duurzame financiering en vereenvoudiging.

Gebald in duizend woorden...

Groeien als dam tegen armoede
De sociale huisvestingssector moet verder groeien om de grote behoefte aan kwalitatieve en betaalbare woningen structureel in te vullen. Dit wil zeggen: een aangehouden en zelfs hoger investeringsvolume in sociaal wonen.

Een duurzaam financieringsmodel en een regelluw kader zijn voor onze sector essentiële speerpunten om armoede en kansarmoede tegen te gaan. Via innovatie en creativiteit kunnen we additionele mogelijkheden verkennen en op poten zetten. Een eenvoudige en transparante procedure kan ook zeker een steentje bijdragen. Het beschikbare, ruimtelijk ‘rendabele’ potentieel moet ten volle aangewend worden. Lokale besturen zijn de regisseur van het beleid om – samen met SHM’s en andere lokale (woon)actoren – een globale visie te vormen over wonen en ruimte. Er is nood aan sterke ambassadeurs.

De sociale objectieven hebben nood aan een update. De diverse instrumenten van het (sociaal) woonbeleid worden opgenomen in een lokaal groeipad. Daar waar de nood hoger is, moeten de objectieven op maat kunnen afgestemd worden.

De lokale besturen hebben nood aan een flexibel instrument om fijnmazig dwingende bepalingen over een aanbod sociaal wonen te kunnen voorzien in lokale ontwikkelingen. In dit kader is een ‘one size fits all’ oplossing niet wenselijk. Geïntegreerde oplossingen zijn nodig, met een combinatie van de verschillende instrumenten in het (sociaal) woonbeleid vanuit een eigendomsneutrale benadering. Binnen de doelgroep sociaal wonen blijft eigendomsverwerving een belangrijk instrument.

Ruimte voor welzijn en zorg
In de doelgroepenbenadering is er nood aan een vereenvoudiging van het regelgevend kader sociale huur. Het ‘passend’ toewijzen binnen het kluwen van de voorrangsregels kan daarin een cruciale stap zijn. Effectieve voorrangstoewijzingen worden best beperkt tot gevallen waar geen ‘passend’ toewijzen mogelijk is.

De benadering van de doelgroepen met eventueel nood aan een versnelde toewijzing gebeurt best globaal, bij voorkeur vanuit het werkgebied van de SHM. De nodige flexibiliteit is voorzien om maatwerk mogelijk te maken. De lokale context – en de beschikbaarheid van dienstverlening van de welzijnspartners – is een noodzakelijke voorwaarde om dit te laten slagen.

Een duidelijke koppeling aan begeleiding voor dergelijke voorrangstoewijzingen is nodig. De begeleidingsovereenkomst tussen de welzijnspartner en de huurder moet bindend zijn, ook na toewijzing. Het is in het belang van alle betrokkenen dat andere oplossingen gezocht worden als het ‘proefwonen’ niet succesvol blijkt.

VVH trekt voor de aanpak van dak- en thuisloosheid de kaart van ‘Housing First’. We koppelen dit expliciet aan de voorwaarde dat voldoende flankerende begeleidingscapaciteit gegarandeerd is vanuit de welzijnssector. Een permanente mogelijkheid om experimenten in het kader van wonen-welzijn-zorg mogelijk te maken is wenselijk. We pleiten voor een ‘groeiplatform’ dat permanent gemotiveerde voorstellen tot afwijkingen in het kader van wonen-welzijn-zorg beoordeelt.

Ten slotte is het zinvol om het percentage verhuring buiten het sociaal huurstelsel in afwachting van een globale doorlichting van de aanpak op te trekken tot 2,5%

Groeien voor klimaat en betaalbare energie
Naast een structurele verhoging van de middelen vanuit Vlaanderen voor de investering in meer en betere sociale woningen moeten we creatief en innovatief andere pistes durven bekijken, zeker op het vlak van duurzaamheid. Daarbij is het belangrijk dat de middelen vanuit het Vlaams Klimaatfonds blijvend ingezet worden voor duurzame investeringen in sociaal wonen. Er moet ook op andere vlakken worden nagegaan in hoeverre investerings- of subsidiëringsprogramma’s in duurzame energie een rol kunnen spelen in sociaal wonen. Ook andere mogelijkheden moeten verkend worden. Hier kunnen we veel leren door het ASTER-project, gebaseerd op het split-incentive model voor de installatie van zonnepanelen. Ook op de eigendomsmarkt is duurzaamheid een belangrijk speerpunt van sociaal wonen. De kwaliteit en duurzaamheid van sociale koopwoningen is altijd een sterkte geweest van de sector. Ook sociale leningen kunnen hierin een belangrijke rol spelen. Het is onlogisch duurzame langetermijninvesteringen niet te voorzien in de sociale lening.

Ruimte voor duurzame wijken
Het is logisch dat aan de lokale SHM gedacht wordt om beleidsoplossingen voor het lokale woon- en ruimtebeleid (mee) vorm te geven. Het instrument van bescheiden woningen bestaat al langer en kan daarin een aanvullende troef zijn. De invulling van bescheiden woningen moet breed genoeg benaderd worden, net om voldoende flexibel te zijn, zodat de lokale context een essentiële rol kan spelen in het opzetten van een fijnmazige toepassing. Betrokkenheid op wijkniveau is maatwerk dat zich niet laat vatten in strikte regels en nood heeft aan lokale en bovenlokale ondersteuning om een kans op slagen te hebben. We kiezen bewust voor een brede betrokkenheid. Ten slotte pleiten we ook – zoals in 2014 – om te streven naar brede sociale woonmaatschappijen, waar sociale woonoplossingen gestroomlijnd worden en, waar nodig, geoptimaliseerd en eventueel geïntegreerd kunnen worden.

Het kader om dit mogelijk te maken: de speerpunten

Groeien door duurzame financiering
Het schuiven met parameters in de gesubsidieerde lening is geen wondermiddel. We moeten andere opties overwegen. Op vlak van belastingen en vergoedingen stellen we voor om de onroerende voorheffing voor sociale woningen af te schaffen. De GSC is niet het meest duurzame middel om het financieringsmodel van de SHM vorm te geven. Op korte termijn blijft het wel nodig en vragen we om dit model dan ook toe te passen, gebaseerd op de effectieve kosten van de SHM. Bovendien moet de volledige werking in rekening gebracht worden.

Voor de huurprijs kunnen we bekijken of de basis voor de formule ruimte voor aanpassing heeft. Daarnaast lijkt het interessant om de patrimoniumkorting af te schaffen. Ook de gezinskorting is volgens ons niet zinvol. We stellen voor om minstens een derde van de marktwaarde als minimumhuur te hanteren, afgetopt op een maximumgrens. Ten slotte vragen we om te onderzoeken of via directe subsidiëring een minimaal rendement in functie van de exploitatiekost gegarandeerd kan worden.

De mogelijkheid voor infrastructuursubsidie in gemengde projecten moet meer realistisch worden. Onze concrete voorwaarde: een minimum aandeel aan sociale huurwoningen van 50%. We vragen ten slotte ook met aandrang om de koppeling tussen een sociale koopwoning en sociale lening blijvend te garanderen en de beleenbaarheid niet te plafonneren.

Ruimte voor vereenvoudiging
Innovatie en creativiteit kunnen enkel vorm krijgen binnen een regelluw kader. Een tweede speerpunt is dan ook een sterke vereenvoudiging van de regelgeving. Ook en vooral in de doelgroepenbenadering is het essentieel om het complexe regelgevend kluwen te vereenvoudigen. Het onderzoek van het Steunpunt Wonen rond de vereenvoudiging van onze sector is een belangrijke basis. Dit vergt ook voldoende lokale autonomie. Autonomie houdt ook in dat de Vlaamse overheid zuurstof geeft aan het lokale niveau. Ook de rol van de VMSW moet in dat kader worden uitgeklaard.

Meer lezen