Om de gebruikerservaring van deze site te verbeteren gebruikt deze website cookies. Ik ga akkoord Ik ga niet akkoord
Standpunt

Auteur: Steven Vanden Bussche, Apache

Onzekere toekomst voor 20.000 sociale woningen

 

foto Els Matthysen, VVH

De nieuwswebsite Apache publiceerde onderstaand artikel naar aanleiding van de toekomstige woonmaatschappij. Björn Mallants, directeur bij VVH, merkt op: "De overdracht van patrimonium zal een grote financiële impact hebben, met alle gevolgen voor de investeringscapaciteit van de woonmaatschappijen".

Tegen 2028 veranderen naar schatting 20.000 sociale huurwoningen van eigenaar. Dat komt omdat sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren vanaf 2023 lokaal samensmelten tot eengemaakte ‘woonactoren’. Daarbij hoort vaak een overdracht van patrimonium en die miljardentransactie wordt allicht meer dan een vestzak-broekzakoperatie. Gevreesd wordt dat een deel van het leegstaande en onverhuurbare patrimonium in privéhanden terechtkomt en dat de overdrachtsperikelen ook broodnodige renovatie- en nieuwbouwdossiers zullen vertragen.

In Gent zet de sociale huisvestingsmaatschappij De Volkshaard 120 leegstaande sociale woningen in de etalage. Er wordt een koper gezocht voor twee appartementsblokken in de dichtbevolkte wijk Meulestede en vijftig andere huurwoningen elders in de stad. De Volkshaard is actief in de regio Gent-Eeklo en stapt niet in de nieuwe Gentse ‘woonactor’.

Vanaf 2023 zal de grootste Gentse Woningmaatschappij WoninGent haar patrimonium en diensten integreren met de kleinere huisvestingsmaatschappij De Gentse Haard, de Gentse woningen van de Antwerpse huisvestingsmaatschappij ABC en de werking van het Sociaal Verhuurkantoor Gent. Ook in Antwerpen is onlangs een dergelijk grote fusie beklonken. In de Sinjorenstad zal huisvestingscoöperatie ABC haar 1.900 Antwerpse woningen bij de grootste huisvestingsmaatschappij Woonhaven onderbrengen die met ruim 17.000 woningen de ruggengraat vormt van de nieuwe woonactor aldaar. 

In Gent zet de sociale huisvestingsmaatschappij De Volkshaard 120 leegstaande sociale woningen in de etalage

Eén woonactor
Gent en Antwerpen zijn niet de enige plekken waar nieuwe woonactoren vorm krijgen. Tegen 2023 zal in elke Vlaamse stad, gemeente of regio nog één ‘woonactor’ overschieten die sociale huisvesting aanbiedt. Door het samensmelten van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM) en sociale verhuurkantoren (SVK) wil de Vlaamse regering ‘de huidige complementaire expertise’ bundelen.

“Een versterking van de professionalisering en het behoud van de bestaande expertise van sociale huisvestingsmaatschappijen en sociale verhuurkantoren zijn hierbij noodzakelijke uitgangspunten”, motiveert Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) zijn beslissing in een brief aan alle Vlaamse burgemeesters. Het gaat om de meest ingrijpende hervorming in de sector van sociaal wonen ooit.

De integratie moet het voor de kandidaat-huurder eenvoudiger maken om een sociale huurwoning te vinden. Woningen zullen vanaf 2023 eenvormig toegewezen worden via één centraal inschrijvingsregister. Momenteel werken sociale huisvestingmaatschappijen met chronologische wachtlijsten en worden SVK-woningen toegewezen via een puntensysteem gebaseerd op inkomen en woonnood. Door de nieuwe structuur zal er ook maar één huurprijsberekening overschieten.

In het kader van de ‘regiovorming’ wordt het werkingsgebied van de nieuwe woonactoren beperkt tot een van de zeventien regio’s waarin Vlaanderen allicht opgedeeld wordt. Voor die hele operatie zijn de lokale besturen aan zet. Zij moesten tegen eind oktober de Vlaamse overheid adviseren hoe de woonactoren er lokaal moeten uitzien. Ze moeten ook minstens de helft plus één van de stemrechten in de nieuwe woonactoren binnenhalen.

Björn Mallants (VVH): 'De overdracht van patrimonium zal een grote financiële impact hebben, met alle gevolgen voor de investeringscapaciteit van de woonmaatschappijen'

Overdracht patrimonium
Een van de grote knelpunten is de overdracht van patrimonium tussen de verschillende huisvestingsmaatschappijen die niet langer buiten hun regio actief kunnen zijn. “De overdracht van patrimonium zal een grote financiële impact hebben, met alle gevolgen voor de investeringscapaciteit van de woonmaatschappijen”, zei Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH), net voor de zomervakantie tijdens een hoorzitting in de commissie Wonen van het Vlaamse Parlement.

Cijfers maken een en ander duidelijk. Eind 2020 telde het Vlaamse Gewest ruim 173.000 sociale huurwoningen, waarvan het gros (92%) verhuurd werd door sociale huisvestingsmaatschappijen. De rest wordt verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (7%), het Vlaams Woningfonds (VWF), de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de lokale besturen.

Overdracht patrimonium
Een van de grote knelpunten is de overdracht van patrimonium tussen de verschillende huisvestingsmaatschappijen die niet langer buiten hun regio actief kunnen zijn. “De overdracht van patrimonium zal een grote financiële impact hebben, met alle gevolgen voor de investeringscapaciteit van de woonmaatschappijen”, zei Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH), net voor de zomervakantie tijdens een hoorzitting in de commissie Wonen van het Vlaamse Parlement.

Cijfers maken een en ander duidelijk. Eind 2020 telde het Vlaamse Gewest ruim 173.000 sociale huurwoningen, waarvan het gros (92%) verhuurd werd door sociale huisvestingsmaatschappijen. De rest wordt verhuurd door een sociaal verhuurkantoor (7%), het Vlaams Woningfonds (VWF), de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en de lokale besturen.

Uit cijfers van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen blijkt dat in meer dan vijftig gemeenten vier woonactoren actief zijn, terwijl slechts in vijf gemeenten maar één woonactor (SHM of SVK) actief is. Sinds begin jaren tachtig gingen twee op de drie maatschappijen op in grotere gehelen, waardoor nog een negentigtal sociale huisvestingsmaatschappijen overschiet. Maar dat landschap en een flink deel van het patrimonium worden dus door elkaar geschud. 

Om te vermijden dat het patrimonium zou verminderen, is niet alleen een moratorium op de verkoop van verhuurbare woningen maar ook een herinvesteringsplicht ingevoerd

De Vlaamse regering besliste dat de overdracht van het woonpatrimonium maximaal via een herstructurering moet verlopen, via fusies en splitsingen van maatschappijen dus. Enkel wanneer dat niet kan, is er een mogelijkheid om te verkopen. Om te vermijden dat het patrimonium zou verminderen, is niet alleen een moratorium op de verkoop van verhuurbare woningen maar ook een herinvesteringsplicht ingevoerd. Die herinvesteringsplicht geldt voor de vrije verkoopswaarde (venale waarde) van een sociale woning, wat gemiddeld 90.000 euro is.

“Er zijn eigenlijk maar drie mogelijkheden”, verduidelijkt Hans Heyse, directeur van de sociale huisvestingsmaatschappij De Volkshaard aan de hand van de Gentse situatie. “Onze vennootschap fusioneren met de nieuwe actor gaat niet, want we zijn actief in zeventien gemeenten van het arrondissement Gent-Eeklo. Een splitsing, waarbij we patrimonium inbrengen in de Gentse actor, daar hebben wij geen enkele baat bij. Te veel partijen in een raad van bestuur leidt niet tot een efficiëntieoefening. Een derde mogelijkheid, waar onze raad van bestuur voor koos, is dat wij ons Gents patrimonium gaan verkopen aan de nieuwe woonactor.”

In het Besluit van de Vlaamse Regering (BVR) staat dat er geen verhuurbare woningen op de private markt verkocht mogen worden, tenzij ze onverhuurbaar zijn. “Wij hebben 120 onverhuurbare woningen, waar de renovatiekost veel te hoog ligt en het economisch onverantwoord is om die over te dragen naar de nieuwe woningmaatschappij. Die zetten we te koop. Onze andere ruim 3.000 woningen worden wel overgedragen. We verkopen geen verhuurbare woningen op de private markt.”

Hans Heyse (De Volkshaard): 'Wij hebben 120 onverhuurbare woningen, waar de renovatiekost veel te hoog ligt en het economisch onverantwoord is om die over te dragen naar de nieuwe woningmaatschappij'

20.000 woningen
De aangekondigde verkoop van ‘onverhuurbare’ woningen in Gent en de overdracht van verhuurbare woningen aan de nieuwe woonactoren zal geen uitzondering zijn.

“De meest voorzichtige schatting leert ons dat maar liefst 20.832 sociale woningen zullen moeten overgedragen worden tussen de sociale woonactoren”, zegt Björn Mallants in het vakblad Fundamenten. “Dit is een telling die ervan uitgaat dat altijd de grootste woonactor met het grootste patrimonium ‘ontvangt’, terwijl dat natuurlijk niet altijd zal gebeuren.” Met die aanname zullen er in Gent 5.389 woningen overgedragen worden en in Antwerpen 4.843 woningen.

Zullen woonactoren happig zijn om woningen over te nemen die lange tijd leegstonden omdat er zware gebreken aan zijn?

Om die overdracht mogelijk te maken voorziet de Vlaamse regering onder meer in leningen voor woonmaatschappijen waar de overdracht niet via een herstructurering (fusie of splitsing) kan verlopen. Daarnaast zijn er onder meer financiële tegemoetkomingen voor notariële en operationele kosten die met de overdracht gepaard gaan. Er is ook in een tijdelijke compensatie voorzien voor maatschappijen die toesteken aan woningen die onder de kostprijs moeten verhuren (via de gewestelijke sociale correctie).

Vraag is wat er zal gebeuren wanneer de nieuwe woonactor er niet in slaagt om patrimonium over te nemen van een huisvestingsmaatschappij uit een andere regio, pakweg omdat ze nu al structureel verlieslatend werkt. Vraag is ook hoeveel ‘onverhuurbaar’ patrimonium er op de private markt zal komen. Zullen woonactoren happig zijn om woningen over te nemen die lange tijd leegstonden omdat er zware gebreken aan zijn?

Leegstand
In Vlaanderen stonden eind 2020 ruim 14.200 sociale woningen leeg. Daarvan staat meer dan de helft (7.987) structureel leeg. Dat betekent dat die woningen al meer dan zes maanden niet bewoond zijn in afwachting van een renovatie- of bouwproject. De Antwerpse sociale woningmaatschappijen Woonhaven (1.199) en De Ideale Woning (760) hebben de grootste structurele leegstand, gevolgd door WoninGent (686).

De cijfers tussen wat de VVH op het terrein sprokkelt en wat het kabinet van minister Diependaele op de regeringstafel brengt, lopen uiteen. Het kabinet van Diependaele schat dat er 4.882 sociale woningen niet via een herstructurering overgedragen kunnen worden. Daarvan zijn 1.610 woningen in handen van sociale huisvestingsmaatschappijen, 1.084 eigendom van de Vlaamse overheid via het Vlaams Woningfonds en de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VMSW) en 2.188 woningen behoren tot het patrimonium van lokale besturen.

Lokale besturen kunnen hun woningen wel blijven verhuren, maar vanaf 2023 valt de financiering voor renovatie weg. Steden en gemeenten kunnen die woningen wel verkopen, al geldt er een herinvesteringsplicht en wordt er gehoopt dat die woningen in handen komen van sociale huisvestingsmaatschappijen.

Björn Mallants (VVH): 'Wij vrezen dat er toch wel wat effectieve verkopen gaan gebeuren'

Vlaanderen zal zijn woningen in elk geval niet langer in zijn vastgoedportefeuille houden. De regering besliste dat ze die woningen niet wil inbrengen (in ruil voor een minderheidsaandeel) in de nieuwe woonactoren en mikt op een verkoop aan de woonactor van de stad of gemeente waar die panden liggen. De verkoopprijs is afhankelijk van de ligging van de gebouwen. De gemiddelde vrije verkoopwaarde (venale waarde) voor een sociale woning bedraagt net geen 90.000 euro.

Veel van die woningen staan momenteel ook leeg. Eind 2019 was maar de helft van de VWF-woningen verhuurd en amper een vierde van de VMSW-woningen. Het is niet duidelijk in welke staat die leegstaande woningen zijn, maar als ze niet langer verhuurbaar zijn, dan kunnen ze ook op de private woningmarkt verkocht worden. In elk geval mikt de Vlaamse overheid tussen 2023 en 2028 op jaarlijks bijna 20 miljoen euro inkomsten uit de verkoop van haar sociale woningpatrimonium.

Gegronde vrees
“Wij vrezen dat er toch wel wat effectieve verkopen gaan gebeuren”, zegt Björn Mallants. “We hebben daar in het begin voor gewaarschuwd en hebben nog altijd het gevoel dat de Vlaamse regering daar licht mee omspringt. Als je kijkt naar Antwerpen bijvoorbeeld, waar Woonhaven geen huisvestingsmaatschappij is met grote reserves, waar de gemiddelde huurprijzen niet hoog liggen en waar het patrimonium niet in ideale staat is, dan dreigt het verwerven van bijkomend patrimonium een financiële strop rond de nek te worden.”

Dat laatste dreigt in Gent te gebeuren. “Maatschappijen willen verkopen aan de venale waarde, de minister heeft die mogelijkheid geboden”, zegt de Gentse schepen van Wonen Tine Heyse (Groen). “Ik weet niet of de minister goed beseft wat hij kan verwachten. Als bijvoorbeeld De Volkshaard woningen in Gent wil verkopen aan de venale waarde, dan is dat een waanzinnig grote investering voor de nieuwe woonactor. Er zullen maatschappijen cashen en andere zullen voor een debacle komen te staan. Terwijl we in Gent vooral meer sociale woningen nodig hebben.”

Schepen Tine Heyse: 'Er zullen maatschappijen cashen en andere zullen voor een debacle komen te staan. Terwijl we in Gent vooral meer sociale woningen nodig hebben'

Onzekerheden
Vraag is ook of het nieuwbouwtempo, het renovatietempo en de dienstverlening op snelheid blijven tijdens de fusieoperatie. De nieuwe woonactoren moeten dan wel begin 2023 juridisch operationeel zijn, huisvestingsmaatschappijen hebben wel nog tijd tot 2028 om zich te organiseren en patrimonium over te dragen. “De onzekerheid knaagt en er is nood aan rust om deze operatie tot een goed einde te brengen”, klonk het onlangs op een webinar van het Vlaams Huurdersplatform en SAM vzw. “Er wordt tegelijkertijd gevreesd voor een stilstand waarbij de energie en tijd nodig voor de fusie ten koste gaan van lopende bouw- of renovatieprojecten. Ook de dienstverlening naar huurders en kandidaat-huurders zou onder druk komen te staan.”

“Als je een nieuw engagement aangaat voor een verregaande renovatie, inclusief lening voor 33 jaar en verplichte afschrijving op vijftig jaar, dan ga je dat niet doen in gemeenten waar je vertrekt”, zegt Mallants. “Je kan niet verwachten dat huisvestingsmaatschappijen trajecten opstarten in gemeenten waar ze niet langer actief zullen zijn. De meeste maatschappijen hebben planningen op lange termijn en daar zit van alles in: nieuwbouw, grondige renovaties maar ook vervreemding van bestaand vastgoed dat niet rendabel kan gerenoveerd worden maar wel financiële middelen genereert die elders kunnen ingezet worden voor sociaal wonen.”

Mallants: 'Als je een nieuw engagement aangaat voor een verregaande renovatie ga je dat niet doen in gemeenten waar je vertrekt'

Bij De Volkshaard en andere sociale huisvestingsmaatschappijen klinkt eenzelfde geluid. “De grootste vrees die ik heb, is dat renovaties of nieuwbouwprojecten vertraging oplopen of stilvallen”, zegt Hans Heyse, directeur van De Volkshaard. “Voor de woningen die wij overdragen, zullen we ook geen renovatiestudies meer opstarten. Daar hebben we geen baat bij. We engageren ons wel met de nieuwe woonactor om die renovatie samen mee voor te bereiden, wij gaan geen stokken in de wielen steken.”

Aangezien maatschappijen vijf jaar tijd hebben om woningen effectief over te dragen, vreest ook An Moerenhout (Groen) voor effecten op langere termijn. “Natuurlijk vragen woonmaatschappijen zich af waarom ze nog geld zouden stoppen in patrimonium dat ze later moeten overdragen aan iemand anders. Die fusie is nu in gang gezet. Als de minister daar nog iets wilt aan doen, is dat nog een heikel punt waaraan hij moet werken en waar hij ervoor kan zorgen dat die strem op de woningbouw minder groot wordt.”

Aan al die transacties zijn dus niet alleen kosten verbonden, maar ook een reeks onzekerheden voor de maatschappijen en nieuwe woonactoren. Met de overdracht van vermogen erven de woonactoren namelijk ook de daaraan gekoppelde schulden. “Het is een probleem dat op Vlaams niveau is gecreëerd, al garandeert de Vlaamse overheid wel renteloze leningen en is het insolventierecht opgeheven waardoor maatschappijen eigenlijk niet failliet kunnen gaan”, stelt Hans Heyse.

Wachtlijsten
In Vlaanderen staan 170.000 mensen op een wachtlijst voor een sociale woning. Het Bindend Sociaal Objectief uit 2009 voorziet in 50.000 extra sociale woningen tegen 2025. Momenteel staat de teller op ruim 30.000 woningen (terwijl die deadline al uitgesteld werd), zo blijkt uit een parlementaire vraag van Maxim Veys (Vooruit). De Sociaal-Economische Raad van Vlaanderen (Serv) roept in zijn advies voor een beter klimaat- en energiebeleid op om 200.000 nieuwe sociale woningen te bouwen om enerzijds wachtlijsten op te lossen en anderzijds rechthebbenden die niet op wachtlijsten staan aan een betaalbare woning te helpen. Vraag is of die betaalbare woningen van de publieke sector zullen komen of via huursubsidies van de private markt gehaald worden. 

De nakende hervormingen lossen namelijk de problemen met het financieringsmodel van sociale huisvestingsmaatschappijen niet op. Huisvestingsmaatschappijen halen sinds 2008 hun inkomsten hoofdzakelijk uit huur. Die is gebaseerd op het inkomen van de huurder, waarde van de woning, energiezuinigheid, aantal personen ten laste en bedraagt gemiddeld ruim 310 euro. Maatschappijen met veel arme huurders krijgen daardoor zelden nog investeringsprojecten financieel sluitend.

Een (groot) deel van dat verlies wordt door de Vlaamse overheid opgevangen via de ‘gewestelijke sociale correctie’, maar sluitend is die regeling niet en het is niet duidelijk hoe de financiering er in de toekomst zal uitzien. “We missen vandaag ook nog duidelijkheid over het concreet financieringsmodel van de toekomst om met gezonde woonmaatschappijen kwaliteitsvol en betaalbaar wonen te kunnen blijven aanbieden”, stelden onlangs zowel de huisvestingsmaatschappijen als de sociale verhuurkantoren.

www.apache.be