VVH & VLEM zetten sociale koopwoningen en sociale leningen extra in de verf, op zowel sociaal als energetisch vlak. Bestuurder Guy Tordeur besluit: “Dankzij sociale koopwoningen kunnen we mensen een duwtje in de rug geven om op te klimmen op de maatschappelijke ladder. Het biedt potentiële kopers een unieke gelegenheid om financieel onafhankelijk en evenwaardig deel uit te maken van het maatschappelijke sociale leven. Het zorgt voor extra comfort.”
Een bijna-energieneutrale (BEN) sociale koopwoning kostte in 2020 gemiddeld 215.495 euro, een beduidend verschil met de prijzen op de private markt, waar je gemiddeld 306.629 euro moest neertellen. Dankzij de sociale koopsector kan een, alsmaar groter wordende, doelgroep met een bescheiden inkomen een kwalitatieve én betaalbare woning verwerven. De sector bouwde in 2020 1.067 energiezuinige woningen en draagt zo actief bij aan de verduurzaming van het Vlaamse woonpatrimonium. Bovendien verstrekt de sector ook nog eens jaarlijks 3.500 sociale leningen, die een reële woonoplossing mogelijk maken voor vele alleenstaanden en gezinnen.
‘Zo bieden we via deze instrumenten op vlak van eigendomsverwerving een efficiënt en effectief model aan, dat met een beperkte overheidstussenkomst zorgt voor een groep eigenaars die we het noodzakelijke duwtje in de rug geven én met een grote impact op het klimaat’, zegt Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaams Huisvestingsmaatschappijen, waarvan VLEM een onderdeel is. ‘En dit zonder de nadelen van niet-doelmatige, generieke maatregelen, zoals vroeger de Woonbonus. Die zorgen vooral voor een bonus voor wie al een woning kon kopen – het Mattheüseffect – én zorgden vooral in de lagere segmenten voor prijsstijgingen. Er was ook geen enkel herverdelend effect – iedereen ging langs de kassa - iets wat de sociale leningen wel sterk kenmerkt.’ ‘Wat dat betreft blijft eigendomsverwerving dus een belangrijk onderdeel van een integraal sociaal woonmodel, aanvullend en versterkend voor de sociale huur,’ besluit Mallants.
Nieuw beleid
Op 1 januari 2023 moeten de woonmaatschappijen operationeel zijn. Vanaf die datum worden de activiteiten van de Vlaamse sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) – het bouwen, renoveren en verhuren van sociale woningen, het bouwen en verkopen van sociale koopwoningen en het verstrekken van sociale leningen en sociale verhuurkantoren (SVK’s) – het verhuren van woningen van private eigenaars als sociale woning – in elke Vlaamse stad en gemeente aangeboden door één woonactor. De sociale huisvestingsmaatschappijen zoals we die vandaag kennen, zullen binnen een jaar ophouden te bestaan. De nieuwe woonmaatschappij zal sociale koopwoningen en sociale leningen kunnen aanbieden, maar concrete doelstellingen zijn er – in tegenstelling tot voor de sociale huuractiviteiten - niet. Een gemiste kans vindt VLEM, de Vereniging van de Vlaamse Erkende Maatschappijen, onderdeel van VVH.
“Dankzij sociale koopwoningen kunnen we mensen een duwtje in de rug geven om op te klimmen op de maatschappelijke ladder. Het biedt potentiële kopers een unieke gelegenheid om financieel onafhankelijk en evenwaardig deel uit te maken van het maatschappelijke sociale leven. Het zorgt voor extra comfort.” – Guy Tordeur, voorzitter SHM Gewestelijke Maatschappij voor Volkshuisvesting in Sint-Pieters-Leeuw & bestuurder van VLEM
Ook sociale eigendomsverwerving vult grondrecht op wonen in
De media berichten herhaaldelijk over de stijgende verkoopprijzen op de private vastgoedmarkt. Het wordt voor steeds meer mensen alsmaar moeilijker om een eigendom te verwerven. Een problematische evolutie, vindt Daniël Vanpoucke, voorzitter van SHM De Mandel in Roeselare, voorzitter van VLEM en lid van de Raad van Bestuur van VVH:
“We moeten als sector blijven investeren om onze doelgroep vooruit te helpen. We mogen ons niet blindstaren op kortetermijnoplossingen, zeker nu ook een groot deel van de middenklasse de grond onder hun voeten voelt wegzakken en de armoedecijfers overal stijgen. De heuvel die mensen in armoede beklimmen is enorm.”
In 2020 betaalde je voor een BEN-sociale koopwoning met een E-peil van 30 of lager gemiddeld 215.495 euro. Het gaat over zeer goed geïsoleerde woningen die minstens 20 jaar duurzaam wooncomfort garanderen. Ter vergelijking, op de private woonmarkt in Vlaanderen betaalde je gemiddeld 306.629 euro. Dat is een verschil van maar liefst 42%!
Bovendien is de financiële begeleiding die de sociale koopmaatschappijen bieden voor kandidaat-kopers vaak onmisbaar. Een betaalbare én kwaliteitsvolle woning op de private markt dreigt een privilege te worden, eerder dan een haalbare invulling als woonoplossing voor een grote groep.
‘Een sociale lening maakt, in combinatie vaak met een sociale koopwoning, echt het verschil voor veel mensen. Voor deze alleenstaanden en gezinnen wordt eigendom plots een haalbare woonoplossing. Door de lagere prijs, vooral als gevolg van geen winstmarges van onze sector en de begeleiding op het vlak van de lening - bij de aankoop van een bestaande woning geldt dat ook voor de noodzakelijke renovatiewerken. Dat is een aspect waar we in de toekomst zeker ook het verschil kunnen maken, zowel voor de koper als voor het klimaat,’ legt Björn Mallants, directeur van VVH uit. ‘Ook bieden we leningen aan die vaak niet door banken gegeven kunnen worden. Bijvoorbeeld voor het volledige bedrag dat nodig is om een huis te kopen, inclusief extra kost!’
In totaal bereikt de sociale woonsector zo gemiddeld ongeveer vier- tot vijfduizend alleenstaanden en gezinnen per jaar – ongeveer 1.000 tot 1.500 in combinatie met een sociale koopwoning. ‘Dat zijn alleenstaanden en gezinnen die we een haalbare woonoplossing aanbieden, en dit – in zeer veel gevallen – voor het leven. Dat zijn dus mensen die niet meer aangewezen zijn op een minder kwalitatieve en te dure private huurmarkt of een te krappe sociale woonmarkt,’ stelt de directeur van VVH. ‘Hierdoor komt natuurlijk ruimte vrij op de sociale huurmarkt, die we dan weer kunnen gebruiken voor mensen met een grote woonnood.’ Ter vergelijking, op 25 jaar tijd werden dus ongeveer 100.000 alleenstaanden en gezinnen geholpen via de sociale woonsector door het aanbieden van een sociale lening en/of een sociale koopwoning. Dat zijn dus ook 100.000 gezinnen die niet – of in veel gevallen niet langer – gebruik moeten maken van de sociale huurmarkt, waardoor daar de nodige ademruimte ontstaat.
Energieneutraal wonen en energetische renovaties, de eerste stap naar een beter klimaat
Begin november 2021 berichtte de VRT over de slechte cijfers die België haalt in de internationale klimaatranking. Ons land is maar liefst 9 plaatsen gezakt tegenover vorig jaar en doet het een stuk slechter dan het Europees gemiddelde. Zelfs China en India staan hoger gerangschikt. Het bouwen van BEN-woningen is een onontbeerlijke stap in de goede richting. BEN-woningen verbruiken weinig energie voor verwarming, ventilatie, koeling en warm water. De Vlaamse sociale koopmaatschappijen realiseerden in 2020 maar liefst 1.067 duurzame nieuwbouwwoningen en leveren zo een belangrijke bijdrage aan de verduurzaming van het Vlaamse woonpatrimonium.
‘Daarnaast is er dus ook de belangrijke impact van sociale leningen voor de aankoop van een bestaande woning, waar heel hard wordt ingezet op de noodzakelijke renovatiewerken. Ook daar maken we een groot verschil’, aldus Björn Mallants van VVH.
Oproep aan de lokale besturen
VLEM roept alle lokale besturen op om ook vanaf 1 januari 2023, wanneer de woonmaatschappijen de activiteiten van de SHM’s en de SVK’s verder uitbouwen, blijvend inzetten op sociale eigendomsverwerving, in aanvulling en versterking van de sociale huuraciviteiten. De bouw van sociale koopwoningen en het voorzien van sociale leningen blijft belangrijk om een snelgroeiende groep burgers de kans te bieden om een betaalbare én duurzame woning te kopen. En zo ook een duurzame woonoplossing aan te bieden aan wie het nodig heeft, en deze met wat hulp wel kan vinden als eigenaar.