Door projectontwikkelaars een reeks voordelen te bieden om via sociale verhuurkantoren te verhuren, hoopt de Vlaamse Regering op meer betaalbare huurwoningen. Björn Mallants, directeur bij VVH, vertelt in dit artikel van Apache dat het geen oplossing is voor het tekort aan sociale woningen.
De sociale vastgoedvennootschap Inclusio haalde afgelopen week zestig miljoen euro op voor haar beursintroductie (Euronext) op tien december. Inclusio bouwt huurwoningen die het via sociale verhuurkantoren op de markt brengt, maar ook gebouwen voor andere sociale doeleinden, zoals infrastructuren voor gehandicapten of vluchtelingen.
Een kwart van Inclusio’s opgehaalde geld is afkomstig van particulieren, de rest komt van institutionele beleggers. Achter de vastgoedvennootschap zitten de privéholdings van de families Colruyt en Solvay.
Inclusio haalt voordeel uit haar werking via sociale verhuurkantoren (SVK’s), kantoren die woningen op de private markt huren om die dan goedkoper door te verhuren aan kwetsbare huurders. Het verschil tussen wat die huurders betalen en wat de eigenaar ontvangt, wordt bijgepast door een huursubsidie.
“Björn Mallants (VVH): ‘Waar ik toch vragen bij heb, is dat de sociale verhuurkantoren worden voorgesteld als een oplossing voor de lange wachtlijsten”
Inclusio verwacht dat het bruto rendement van het dividend de komende jaren zal groeien van 2% in 2021 naar 3,5% in 2023. Dat rendement moet komen van de verhuur van sociaal vastgoed. “Inclusio is geen agressieve investeerder die enkel naar winstmarges kijkt”, zegt Björn Mallants van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH). “Maar het blijft wel een businessmodel geënt op sociale huisvesting waar een dividend vooropgesteld wordt.”
“Waar ik toch vragen bij heb, is dat dit model wordt voorgesteld als een oplossing of alternatief voor de lange wachtlijsten. De woningen van projectontwikkelaars kosten de overheid evenveel of zelfs meer dan een sociale woning.”
Een studie van Steunpunt Wonen beslechtte begin 2019 een discussie over het verschil in kosteneffectiviteit van de SVK’s tegenover sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s). De conclusie luidde dat woningen verhuurd via SVK’s de overheid inderdaad meer kosten.
Wel scoorden de SVK’s beter in het bereiken van bepaalde doelgroepen en de begeleiding van huurders. “Dat hangt natuurlijk samen met hun opdracht, en niet met het investeringsmodel”, zegt Mallants.
“Als aanvullend instrument hebben sociale verhuurkantoren zeker hun waarde”, gaat Mallants verder. “In een aantal gevallen, bijvoorbeeld wanneer een huisvestingsmaatschappij geen grond meer in eigendom heeft of wanneer het aanbod beter kan gespreid worden, kunnen private ontwikkelaars zeker een optie zijn. Maar dan moeten de kosten-baten wel afgewogen worden.”
“Huren via SVK’s is een vorm van sociaal wonen die óók geld kost en geen bijkomend aanbod creëert. De enige oplossing is de budgetten verhogen. Het budget voor sociaal wonen dient te worden behouden en er dient bijkomend budget te worden voorzien voor de nieuwe woonactor voor inhuurnames, zoals bij het huidige SVK-model (vanaf 2023 fusioneren huisvestingsmaatschappijen en verhuurkantoren).”
SVK’s ontstonden enkele decennia geleden, toen welzijnsorganisaties een instrument zochten om hun doelgroepen op de private huurmarkt gespreid te huisvesten. Gaandeweg raakten ze geïnstitutionaliseerd en werden ze meer en meer bij het beleid betrokken.
“Vorige legislatuur werd een proefproject opgezet om op grote schaal vastgoed voor sociale verhuurkantoren te ontwikkelen, wat toch een beetje haaks staat op hoe sociale verhuurkantoren zijn ontstaan”, zegt Mallants.
Private ontwikkelaars kunnen sinds kort aanspraak maken op de voordelen die de afgelopen jaren kleine verhuurders over de streep moesten trekken. Zo betalen verhuurders van woningen via SVK’s sinds 2017 een verlaagd btw-tarief van 12% op de aankoop, bouw, renovatie, onderhoud van hun pand. Wel zijn aan die regeling voorwaarden verbonden. Zo moet er een overeenkomst van 15 jaar afgesloten worden met het SVK, wat meteen ook extra zekerheid biedt voor de private eigenaar-verhuurder.
Mallants: ‘De grootschalige ontwikkeling van vastgoed voor sociale verhuurkantoren staat haaks op hoe sociale verhuurkantoren zijn ontstaan’
De verhuurder wordt ook volledig ‘ontzorgd’. Het SVK zorgt voor de opmaak van verhuurcontracten, plaatsbeschrijvingen, brandverzekering, int huurgelden en zorgt voor een stipte betaling zelfs al is de woning niet verhuurd of heeft de huurder niet betaald, en organiseert herstellings- en onderhoudswerkzaamheden voor rekening van de huurder.
Op het einde van de huurovereenkomst wordt de woning in dezelfde staat teruggegeven, rekening houdend met ‘normale slijtage’. “Eigenlijk worden met die voordelen risico’s geminimaliseerd en winsten gemaximaliseerd”, vat directeur Mallants samen.
Via ‘SVK Pro’ wil de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen initiatiefnemers, zoals projectontwikkelaars, sinds kort dus stimuleren om woningen te bouwen en die voor 18 jaar te verhuren aan sociale verhuurkantoren.
De private ontwikkelaars nadrukkelijk betrekken, gebeurt na een proefproject uit 2018 met Inclusio. Die projectontwikkelaar bouwde vijftien appartementen om te verhuren via SVK Meetjesland en krijgt een gegarandeerde maandelijkse huurprijs van 7.310 voor het hele project.
Uit dat proefproject bleek onder meer wel een ‘spanningsveld’ tussen de huurprijzen die private verhuurders verwachten en de prijzen die SVK’s kunnen betalen.
Bij die nieuwe procedure, die begin december werd gelanceerd, wordt een betaalbaarheidsgrens ingesteld, verklaarde minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) donderdag in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement. Voorstellen waarvan de huurprijs meer dan 90% bedraagt van de maximumhuurprijzen die gelden voor huursubsidies, worden uitgesloten.
HUURpunt zal ook een nota schrijven om projectontwikkelaars te informeren welke huurprijzen verschillende sociale huurders aankunnen. Aan de nieuwe oproep nemen overigens 28 van de 49 SVK’s actief deel in 130 gemeenten.
De problemen aan de onderkant van de huurmarkt zijn niet nieuw. Ongeveer 155.000 gezinnen staan op de wachtlijst voor een sociale woning bij een SHM.
Het Vlaams Gewest telde eind vorig jaar bijna 170.000 sociale huurwoningen, waarvan het gros (92,6%) in beheer van een van de negentig SHM’s. De rest wordt door een van de 49 sociale verhuurkantoren (6,9%), het Vlaams Woningfonds en lokale besturen verhuurd. Tussen 2015 en 2019 kwamen er jaarlijks gemiddeld 2.600 sociale woningen bij, voor bijna 70% gerealiseerd door SHM’s.
De sector van SHM’s kampt al langer met een structurele onderfinanciering. Nieuwe projecten en renovatie van sociale woningen zijn over de looptijd van de lening verlieslatend, berekende de VVH twee jaar geleden. De Vlaamse Regering heeft recent een aantal aanpassingen doorgevoerd in de financiering, maar het blijft een moeilijk evenwicht.
Een exploitatiedekkende financiering van sociale huisvestingsmaatschappijen is nog altijd precair
De Vlaamse Regering investeert deze legislatuur een recordbedrag van 4,2 miljard euro in sociale woningbouw. Het gaat daarbij om leningen (met negatieve rente) die voor het grootste deel terugbetaald moeten worden. In tegenstelling tot bij de kosten die de overheid heeft aan huursubsidies en de overhead van SVK’s, beschikken SHM’s op het eind van de rit wel over een asset. Ook voor de overheid is dat interessant, bijvoorbeeld in het kader van herontwikkeling en ruimtelijk beleid.
Een exploitatiedekkende financiering van SHM’s is nog altijd precair. Die knoop zal mogelijks ontward worden tegen 2023, wanneer elke gemeente over één woonactor zal beschikken. Dat betekent dat SHM’s en SVK’s zullen samensmelten. “Ik denk dat dit alleen maar voordelen geeft”, zegt Mallants.
“De twee modellen zullen niet meer tegen elkaar uitgespeeld worden. Het samenvloeien van de ervaring van twee sectoren kan inhoudelijk ook interessant zijn. Als de verschillende instrumenten bij dezelfde actor samengebracht worden, dan zal het makkelijker zijn om het juiste instrument op de juiste plaats in te zetten. Woningmaatschappijen gaan zowel dat soort van projecten als hun eigen ontwikkelingen kunnen doen en dus zelf een afweging kunnen maken welke aanpak zinvol is.”
Neem zeker ook eens een kijkje op de webiste van Apache.