foto Thuispunt Gent_Rabotsite
Niet alleen op het beleidsdomein Wonen, dat vooral bezig is met het controleren en het stigmatiseren van de sociale huurder en zo de administratieve last voor de WM's naar ongekende hoogten jaagt, maar ook de beleidsdomeinen Ruimte en Klimaat doen hun duit in het zakje. Zij zorgen ervoor dat sneller meer aanbod realiseren en op een efficiënte en financieel verantwoorde manier renoveren stilaan onmogelijk worden. Het begint te lijken op een gecoördineerde aanpak om de wachtlijst vooral langer te laten worden en de WM's het zo moeilijk mogelijk te maken. We hebben de omgekeerde gecoördineerde aanpak nodig: een Vlaams Actieplan over de beleidsdomeinen en beleidsniveaus heen met als doel sneller meer en betere sociale huurwoningen in Vlaanderen.
Het ziet ernaar uit dat we het zullen halen. Tenzij er nog onvoorziene obstakels opduiken, zijn er vanaf 1 juli 2023 42 woonmaatschappijen.
in Vlaanderen. Terwijl ik dit schrijf, maakt iedereen zich klaar voor de laatste rechte lijn. Juni is een maand vol Bijzondere Algemene Vergaderingen. Het zal ook een maand zijn waarin SHM’s en SVK’s samen allerlei kleine plotse brandjes moeten blussen, en praktische zaken last minute opduiken. En we zullen er weer met z’n allen voor zorgen dat ook al die grote en kleine problemen opgelost raken. We doen dat al bijna anderhalf jaar. We hebben ontelbare tandjes bijgestoken, steeds weer gezocht naar extra energie op de bodem van onze reservetank. We zijn blijven ademen en doorgegaan. We hebben de onmogelijke timing gehaald. Je merkt aan alles dat dit enorm veel gevraagd heeft van iedereen. We zitten op ons tandvlees. Er kan niets meer bij.
Een beetje rust is welkom. Tijd en ruimte om de woonmaatschappijen op een goede manier te laten starten. Regelgevende kalmte zodat de nieuwe collega’s in de nieuwe WM's elkaar kunnen leren kennen en hun plaats kunnen vinden. Plek om de nieuwe bedrijfscultuur te laten ontkiemen en organisch te laten groeien. En vooral eindelijk tijd, ruimte en plaats om de WM's zich terug te laten concentreren op hun kerntaken: sneller meer sociaal en betaalbaar woonaanbod realiseren, sneller gerenoveerd patrimonium verhuren, ons patrimonium professioneel en efficiënt beheren en onze bewoners en kandidaten ondersteunen en begeleiden. We hebben dit de laatste tijd te weinig kunnen doen. De vorming van de woonmaatschappijen heeft te veel van onze tijd en capaciteit gevergd.
Deze rust is ons helaas niet gegund. Aan een hoog tempo volgen de wijzigingen aan de regelgeving zich op: geconventioneerde huur, verstrenging van de taalvereiste, verplichte inschrijving bij de VDAB, middelentoets…
“Het grootste probleem is NIET of we erin zullen slagen om ons patrimonium klimaatneutraal te maken tegen 2050, maar WEL de stapsgewijze aanpak vervat in het tijdspad gekoppeld aan de woonkwaliteitseisen"
Controleren, opvolgen, registreren, signaleren, beboeten en straffen, worden steeds meer een kerntaak van de sociale woon-maatschappijen. De administratieve mallemolen voor de WM's wordt steeds voller en draait steeds sneller. De tijd en ruimte om met de kerntaken bezig te zijn wordt steeds kleiner. De frustratie bij de medewerkers over de administratieve last die in de plaats komt van hun echte job, neemt hand over hand toe.
Deze eenzijdige focus van onze minister op het verstrengen van de toegang en het controleren van huurders en kandidaten is nefast voor het draagvlak dat we nodig hebben om onze kerntaken op te nemen. Telkens iemand piept over onderbenutte budgetten voor sociale huisvesting of de minister bevraagt over de trage aangroei van het sociaal huur-patrimonium, leidt de minister de aandacht af naar de 0,1% van de huurders die een eigendom in het buitenland hebben of die domiciliefraude plegen. Iedereen hapt toe, en het imago van fraudeurs en profiteurs wordt nog maar eens bevestigd en versterkt. Waarom zouden we dan nog sneller meer aanbod realiseren voor dat soort mensen?
De verstrenging van de toegang, de administratieve rompslomp en het negatieve imago verhoogt de drempel voor nieuwe kandidaten. Bestaande huurders maken zich zorgen over hun woonzekerheid. Zou het dan toch zo zijn dat ik kan opgezegd worden als ik wat spaargeld heb? De verbinding en cohesie in onze wijken maken plaats voor wantrouwen. Als de minister al zegt dat er zoveel fraudeurs zijn bij de sociale huurders, zou de buurman dan wel alles correct doen? De minister legt zijn beleidsprioriteiten bij het beperken van de toegang én bij het stigmatiseren van sociale huurders. Vakkundig leidt de minister zo de aandacht af van dé topprioriteit voor het woonbeleid: het voorzien van een voldoende aanbod aan sociale en betaalbare woningen. Dit beleid maakt de wachtlijsten niet korter.
Ook het beleid in andere Vlaamse bevoegdheidsdomeinen houdt weinig of geen rekening met de noden van sociale huisvesting en de urgentie om sneller meer aanbod te realiseren. Over de bouwshift hadden we het al. De wijziging voor het aansnijden van woonreservegebieden is nu definitief goedgekeurd. Het bevriezen van de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden heeft een enorme impact op het ontwikkelingspotentieel van sociale huisvesting.
De minister legt zijn beleidsprioriteiten bij het beperken van de toegang én bij het stigmatiseren van sociale huurders'
Uit gegevens van 30 SHM’s (40% van het totaal) blijkt dat de ontworpen regeling de realisatie van 2.384 sociale huurwoningen en 2.174 sociale koopwoningen op de helling zet. Voor deze 4.558 sociale woningen is de ontwikkeling, veelal in akkoord en samenwerking met de gemeente, reeds ver gevorderd. Deze ontwikkelingen komen nu abrupt tot stilstand. Het is nog maar de vraag of de vrijgaveregeling die voorzien is in het decreet, voldoende zal zijn om het grootste deel van deze projecten terug vlot te trekken.
De toekomstige ontwikkeling van woningen op gronden in woonuitbreidingsgebieden is nu ook definitief gehypothekeerd en quasi onmogelijk. De sociale woningen die in deze gebieden gepland waren, moeten we elders kunnen realiseren.
Recent keurde de Vlaamse regering een vernieuwd Vlaams Energie- en Klimaatplan goed. Het vernieuwde plan houdt een verstrenging in van het tijdspad dat vastlegt wanneer woningen moeten beschikken over welk energielabel. De verstrenging maakt het nog moeilijker om de ambitieuze doelstelling te halen. Hoewel onze sociale huurwoningen duidelijk betere energieprestaties hebben dan het doorsnee Vlaams woningbestand, blijft de inspanning die we moeten leveren immens. Het aantal slecht presterende sociale huurwoningen (label E of lager) is relatief laag. De grote inspanning situeert zich later, wanneer de woningen met een D, C of B-label moeten aangepakt worden. We kunnen niet anders dan vandaag ook al met deze woningen beginnen. Iedereen is het erover eens dat ineens doorpakken en renoveren naar een A-label de beste aanpak is. En net dat is niet evident. Het grootste probleem is echter niet of we erin zullen slagen om ons patrimonium klimaatneutraal te maken tegen 2050, maar wel in de stapsgewijze aanpak die vervat ligt in het tijdspad gekoppeld aan de woonkwaliteitseisen. Panden die niet over een voldoende energielabel beschikken zullen onverhuurbaar worden. Dit duwt ons richting stapsgewijze renovatie, van label naar label. Zo vermijden we dat er veel woningen onverhuurbaar worden en leegstaan. Op deze manier krijgen we een suboptimaal, inefficiënt en duur pad om de klimaatdoelstellingen 2050 te halen. Op deze manier verkwanselen we het enorme voordeel dat een groot en gegroepeerd woningenbestand biedt bij renovaties. Een gecoördineerde aanpak op wijkniveau of op gebouwniveau leidt immers tot een veel efficiënter manier van renoveren. Bovendien kan dan ineens de focus op sneller meer aanbod meegenomen worden in de wijkanalyse: waar vervangingsbouw, waar extra nieuwbouw, waar verdichten, waar renoveren en daadwerkelijk opwaarderen van het publieke en semipublieke domein. De klimaatdoelstellingen bieden deze kansen om sneller meer en beter sociaal woonaanbod te realiseren. De aanpak van de Vlaamse regering dreigt dit onmogelijk te maken. Nochtans voorzien de Europese richtlijnen uitzonderingen voor sociale huisvesting. Laat ons deze uitzonderingen gebruiken om ervoor te zorgen dat we onze 165.000 woningen op een efficiënte en financieel verantwoorde manier kunnen renoveren en dat we van de gelegenheid optimaal gebruik maken om sneller meer aanbod te realiseren en de woonomgeving te verbeteren. Drie vliegen in één klap. Het enige wat nodig is zijn 42 afspraken. 42 plannen, voor elke woonmaatschappij één. Met 42 concrete convenanten met elk een eigen tijdspad binnen een kader op maat van sociale huisvesting kan Vlaanderen ervoor zorgen dat er 165.000 woningen ten allen tijde verhuurbaar blijven en gerenoveerd worden, dat er sociale woningen bijkomen en dat woonomgevingen beter worden. Dat lijkt me redelijk efficiënt.
Onze vraag naar een Vlaams Actieplan voor sociale huisvesting wordt alleen maar urgenter. We zijn daarin niet alleen op de wereld. Housing Europe publiceerde recent de tweejaarlijkse State of Housing in Europe. Het rapport bevat een dringende oproep aan alle beleidsmakers om de urgentie van het probleem in te zien. Het combineren van de realisatie van de klimaatdoelstellingen en de realisatie van substantieel meer betaalbaar woonaanbod vraagt gecoördineerd beleid en meer (financiële) ondersteuning van de overheid.
Het goede nieuws is dat we niet moeten wachten tot we dit Actieplan hebben. VVH/HUURpunt heeft al 11 concrete maatregelen voorgesteld om een vliegende start te nemen. Het overgrote deel van deze concrete oplossingen kunnen nog tijdens deze legislatuur ingevoerd worden.
Geef de woonmaatschappijen de instrumenten om sneller meer en beter sociaal woonaanbod te realiseren. En geef de woonmaatschappijen de autonomie en het vertrouwen die deze professionele organisaties verdienen om het Vlaams woonbeleid mee vorm te geven. En dan komt alles goed.
Dit artikel verscheen in Fundamenten