Private sociale woningen kosten overheid meer, al zijn er ook voordelen

Vorige maand verscheen op de nieuwssite Apache een interessant artikel over de kosteneffectiviteit van sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s).

Woningen verhuurd via sociale verhuurkantoren kosten de overheid meer dan woningen die sociale huisvestingsmaatschappijen aan kwetsbare doelgroepen verhuren. Maar er moet in de vergelijking van de twee sociale verhuurders ook gekeken worden naar het effect van de inzet van overheidsmiddelen, zo luidt de conclusie van een grootschalig onderzoek van het Steunpunt Wonen.
Vlaanderen telt ongeveer 165.000 sociale woningen en die worden op twee manieren aan woonbehoeftige personen en gezinnen toegewezen.

• Het gros, ongeveer 155.000 woningen, is in handen van een negentigtal sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM). Zij vragen een inkomensafhankelijke huurprijs en er geldt een strikt toewijsreglement. Meer dan 120.000 mensen staan er op een wachtlijst.
• De rest van het aanbod, een kleine 10.000 woningen, zijn privéwoningen die een vijftigtal Sociale Verhuurkantoren (SVK) aan dezelfde doelgroep doorverhuren. De hoogte van de huur is niet wettelijk vastgelegd, maar SVK’s proberen onder de marktprijs te gaan. Toewijzingen gebeuren aan de hand van een puntensysteem dat mensen met een hoge woonnood voorrang geeft.

Maatschappelijke kost
Maar de maatschappelijke kost van de twee modellen is verschillend, en werd nooit eerder uitgebreid in kaart gebracht om te vergelijken. Afgelopen zomer verklaarde Björn Mallants, directeur van de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH), al dat de uiteindelijke kost van een SVK-woning met huursubsidie hoger ligt dan de kost van woningen verhuurd door SHM’s. Die kritiek leidde tot een vraag om uitleg in de commissie Wonen van het Vlaams Parlement.

SVK's zijn geen alternatief voor grootschalige huisvesting”

In diezelfde periode klonk ook een kritisch geluid in een doctoraat van Tom Vandromme (UAntwerpen). Hij beschreef onder meer waarom verhuring via SVK’s geen oplossing is voor het onderste segment van de huurmarkt en geen alternatief voor sociale woningbouw.

De keuze voor één (of de twee) modellen is een beleidskeuze die voor- en tegenstanders kent. Maar het debat is/was vervuild door een gebrek aan feiten en vergelijkingsmateriaal. Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) liet het Steunpunt Wonen de kost en de effectiviteit van de twee modellen berekenen. En onderzoekers deden dat aan de hand van twee berekeningsmethodes.

• Een eerste berekeningswijze leert dat de gebruikskost voor een SHM-woning 584,5 euro bedraagt tegen 692,5 euro voor een SVK-woning. De kost voor de overheid is volgens die benadering 252 euro per maand voor een SHM-woning en voor een SVK-woning is dat 312 euro, een vijfde meer dus. De grootste hap uit die overheidskost gaat naar de werkingssubsidie die een SVK per woning ontvangt, voor SHM is dat de grootste overheidskost de subsidie in de vorm van een lening met negatieve rente. Huurders betalen gemiddeld 295 euro voor een SHM-woning en 359 euro voor een SVK-woning. SHM’s steken zelf gemiddeld 39 euro per maand per woning toe, bij SVK’s ontvangen de eigenaars gemiddeld 29 euro minder dan wanneer ze hun woning via de private markt verhuren.
• Een tweede berekeningswijze kijkt naar de kosten voor de overheid over de hele levensloop van de woning. De onderzoekers moesten daarvoor een reeks aannames doen die het resultaat beïnvloeden. Maar in het basisscenario blijkt dat de gemiddelde totale kost voor een SHM woning 86.292 euro bedraagt en 86.539 euro voor een SVK woning, waarbij er een groot verschil is tussen woningen met huursubsidie (99.576 euro) en woningen zonder (57.692 euro).

Ondanks het feit dat Vlaams minister van Wonen Liesbeth Homans (N-VA) de hoogste investeringsbudgetten in jaren vrijmaakte voor sociale huisvestingsmaatschappijen, zette haar partij ook volop in op de sector van de SVK’s. Dat bleek afgelopen zomer nog met de verhoging en uitbreiding van huurtoelagen, die voortaan ook aan huurders van privéwoningen via SVK’s toegekend worden. Achterliggend doel is om SVK’s te laten uitgroeien en hun aanbod meer op gelijke voet te plaatsen met sociale huisvestingsmaatschappijen.

Hoge investeringskost
De hoge investeringskost voor nieuwe SHM-woningen wordt vaak een argument om de nood aan bijkomende sociale woningen te lenigen via het SVK-aanbod. “De cijfers in dit rapport bevestigen de hoge kost van een SHM-woning, maar wijzen erop dat de kost van een SVK-woning nog hoger ligt”, besluiten onderzoekers Sien Winters en Katleen Van den Broeck. “Dit heeft in belangrijke mate te maken met de hogere kosten die verbonden zijn aan de meer intensieve begeleiding die een SVK-verhuring inhoudt.”

Maar de kosten alleen in rekening brengen is onvoldoende om de twee sociale verhuurders te vergelijken, onderstrepen de onderzoekers. Daarom werd ook het effect van de inzet van overheidsmiddelen ingezet. Bij de keuze van doelen greep het Steunpunt Wonen terug naar de doelstellingen van de twee modellen. Waar SVK’s meer inzetten op individuele begeleiding van huurders, focussen SHM’s meer op de realisatie van nieuwe woningen die in samenwerking met welzijnsorganisaties worden verhuurd.

“SVK-woningen zijn inderdaad duurder, maar je kan dat niet los van de effecten bekijken”, merkt onderzoekster Katleen Van den Broeck op. “Want bij een beoordeling valt het te bezien wat je met de sociale verhuurders wil bereiken. Met de beschikbare data zijn er ook verschillende uitkomsten mogelijk. We moesten enkele aannames doen.”

De hogere kost leidt voor SVK’s tot een beter resultaat voor sociale doelen, SVK woningen krijgen een betere beoordeling in het bereiken van groepen in een moeilijkere sociaaleconomische situatie. Maar er zijn ook minder goede resultaten van het SVK-systeem voor anderen doelen, zo blijkt uit de studie.

• Bij de financiering van SHM-woningen wordt vermogen opgebouwd dat in de sector blijft en in publieke handen. Omdat ze eigenaar zijn van huizen en gronden, kunnen ze ook bijdragen aan de slimme verdichting en een kwaliteitsvol publiek domein verzorgen.
• SHM-woningen zijn voor huurders beter betaalbaar dan SVK-woningen en SHM’s kunnen ook meer woonzekerheid bieden, omdat ze met woningen uit eigen patrimonium meer langdurige contracten kunnen aanbieden.
• SHM-woningen zijn energiezuiniger dan SVK-woningen, wat voor huurders kan schelen in de energiefactuur.

Een eindoordeel willen de onderzoekers niet vellen. Afhankelijk van het gewicht dat aan een doelstelling wordt gegeven, in de vorm van een beleidskeuze, verandert de conclusie, klinkt het.
Onderzoekster Katleen Van de Broeck vindt de twee systemen complementair, net omdat ze een andere finaliteit hebben. “SVK’s zetten meer in op begeleiding, weten de zwakste huishoudens te bereiken, en komen zo ook duurder uit.” Ook kunnen SVK’s onder meer sneller in spelen op (wijzigende) woonbehoeftes, omdat ze over een ander toewijsreglement beschikken.
De bevindingen leiden alvast tot reacties in de sector, zowel bij de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen als bij Huurpunt, de federatie van Sociale Verhuurkantoren.

“Geen alternatief voor grootschalige huisvesting”
“SVK’s zijn duurder voor een bijkomende sociale woning”, reageert Björn Mallants (VVH). “Als je 120.000 gezinnen wil helpen, moet je zo effectief mogelijk middelen inzetten en een zo groot mogelijk aanbod realiseren. En dan komen de SHM’s eruit als minst dure oplossing. Bovendien is ook huurprijs en kwaliteit een stuk beter. Als als de huursubsidies stijgen, wordt de prijs voor SVK’s nog hoger.”
Björn Mallants ziet SVK’s enkel aanvullend. “Ze scoren beter in het toewijzen aan de zwakste sectoren. Bovendien is hun aanbod soms meer gespreid wat soms beter is voor bepaalde overlastproblematieken. Maar als dat de twee enige effecten zijn, dan moet je het systeem beperken tot een aanvullend systeem.”

De VVH-directeur wijst erop dat de meerkosten bij SVK’s grotendeels naar private eigenaars vloeien en merkt op dat de beperkte voordelen ook in woningen van SHM’s kunnen worden vormgegeven.

Maar de voordelen van SVK’s zijn een gevolg van de keuze voor een subjectbenadering (huurder) om de woonnood op te lossen in plaats van een objectbenadering (woningbouw), terwijl SHM’s de twee kunnen doen. In dat kader is Mallants ook kritisch voor SVK pro. Sinds kort kunnen private partijen, zoals projectontwikkelaars, woningen bouwen die ze voor achttien jaar verhuren aan een sociaal verhuurkantoor.

“Niet alle effecten opgenomen”
Huurpunt, de federatie van sociale verhuurkantoren in Vlaanderen, kon het rapport nog niet met haar leden bespreken en beperkt zich tot een korte reactie. “SVK’s zetten heel hard in op de hoogste woonnood voor de laagste inkomens die ook de meeste begeleiding nodig hebben”, verduidelijkt coördinator Lies Baarendse. “Daarvoor is veel geld nodig, en veel effecten die jammer genoeg niet in de studie zijn opgenomen, zijn er wel degelijk. Zoals bijvoorbeeld ook het ontzorgen van eigenaars die hun woning ter beschikking stellen. Maar het is natuurlijk moeilijk om al die effecten te objectiveren en te meten.” SVK’s ontstonden eind jaren negentig net uit huurdersbewegingen die mee de woonnood wilden aanpakken.
Toch benadrukt Lies Baarendse dat SVK’s complementair werken op het aanbod van SHM’s. “Het is zeker de bedoeling dat we nog groeien, maar we zijn complementair. Iedereen heeft zijn manier van werken. SHM’s bouwen woningen en verhuren op basis van inkomen. Wij volgen de zwakste doelgroep op en moeten uurpremies aanvragen om de huurprijs betaalbaar te houden.”

Geen feitenvrij debat in wooncrisis
In het debat over de manier waarop het recht op huisvesting moet ingevuld worden, lopen ideologische breuklijnen. Met cijfers en feiten moeten beleidskeuzes doordachter gemaakt worden, merken ook wetenschappers op.

“De reden waarom in dit rapport zowel kosteneffectiviteit als efficiëntie behandeld worden, is dat we hopen met dit rapport lopende discussies over de optimale organisatie- en financieringsvorm van de sociale huisvesting te kunnen voeden met zo objectief mogelijke informatie”, motiveren Sien Winters en Katleen Van den Broeck hun studie. “Discussies die zo hopelijk beter gestoffeerd kunnen worden, betreffen onder andere de principiële vraag of het sociaal woonaanbod best via ‘objectsubsidies’ (bijvoorbeeld leningfinanciering) of ‘subjectsubsidies’ (huursubsidies) gefinancierd wordt en of het aanbod best wordt verstrekt door (semi-)publieke dan wel private organisaties. Andere vragen betreffen de minimale of (optimale) schaal van een SHM of SVK in termen van aantal woningen of van omvang van hun werkingsgebied, alsook de vraag of fusie of samenwerking (binnen en tussen elke sector) kan bijdragen tot betere resultaten.

De studie ‘Evaluatie van de kosteneffectiviteit van SHM’s en SVK’s’ is te verkrijgen bij het Steunpunt Wonen.