Dossier huurschade: oorzaken - gevolgen - preventie
Schade aan een woning door verwaarlozing of vandalisme. Nog al te vaak worden sociale huisvestingsmaatschappijen geconfronteerd met huurschade. En dat kost handenvol geld.
‘Een man huurt met zijn twee volwassen zonen een sociale woning. De situatie is problematisch: de woning ligt vol afval, er zitten gaten in de deuren, de stopcontacten hangen uit de muren. De SHM heeft voor 6.000 euro kosten (opkuis, herstel). Ze neemt foto’s van de toestand. De stank kan ze spijtig genoeg niet vastleggen. Omdat de situatie niet verbetert en de huurders alle aangeboden hulp, waaronder poetshulp, weigeren, stelt de SHM de huurder via een advocaat in gebreke. Ondertussen loopt een gerechtelijke procedure in de hoop een deel van de kosten te kunnen recupereren.’
Bij huurders waarvan SHM’s vermoeden dat er zich problemen zouden kunnen voordoen, zorgen zij vanaf de eerste dag via externe partners voor begeleiding. Het grote probleem zijn die huurders waarvan de SHM’s geen vermoeden hebben dat er een problematische situatie zou kunnen ontstaan. Daardoor ontdekken SHM’s problemen met de woning vaak als het al te laat is.
Eigenlijk heb je twee soorten huurschade: huurschade door verwaarlozing (niet kuisen, rommel verzamelen die ze bij het einde van de huurperiode achterlaten) en huurschade door vandalisme
Uit een bevraging van VVH bij haar leden blijkt dat in gemiddeld 42% van de sociale woningen die vrijkomen huurschade wordt vastgesteld. Voor de hele sociale huisvestingssector bedraagt de jaarlijkse huurschade bijna 4 miljoen euro. In de helft van de gevallen dekt de huurwaarborg de huurschade niet. Wat ligt aan de basis van huurschade? Welke preventieve maatregelen kunnen zowel de verwaarlozing als de bewuste huurschade aanpakken? Fundamenten praat met Luc De Smedt (directeur Brugse Maatschappij voor Huisvesting), Koen De Craemer (directeur Vivendo Brugge) en Dirk De fauw (voorzitter Vivendo en OCMW Brugge).
Probleem huurschade
‘Vier à vijf keer per jaar worden we geconfronteerd met grote huurschade,’ vertelt Luc De Smedt. ‘Dan dekt de huurwaarborg de schade niet.’ Koen De Craemer: ‘Bij Vivendo hebben we jaarlijks bij 10% van de 150 verhuisbewegingen een huurschade van meer dan 500 euro. Dat gemiddelde bedrag wordt sterk opgetrokken door woningen waar we ernstige schade vaststellen. Gemiddeld kost de huurschade Vivendo 30.000 euro per jaar.’ ‘Het meest voorkomende probleem bij huurschade in huurwoningen is bevuiling door gebrek aan onderhoud,’ aldus De Craemer. ‘Een ander groot probleem zijn huurders die hun afval achterlaten. De woning en/of de tuin ontruimen en opkuisen is vaak de grootste kost om de woning terug in orde te brengen voor verhuring. Helaas zijn sommige zaken zoals bijvoorbeeld soepele vloerbekleding of linoleum, behang, keukenkastjes en sanitair zo vervuild, beschadigd en van een slechte geur doordrongen, dat je ze niet meer proper krijgt. Dan is het soms efficiënter - zeker bij toestellen die al een bepaalde leeftijd hebben - om alles te vervangen.’ De Smedt: ‘Vaak is huurschade ook het gevolg van financiële problemen waardoor sociale huurders de woning niet meer onderhouden hebben. Je drijft ze uit wegens wanbetaling en dan stuit je op ernstige schade in de woning.’
Hoe komt huurschade aan het licht?
Woningen waar je als eigenaar niet meer binnen geraakt, daarvan weet je dat er iets niet in orde is. Daar gaan SHM’s ook mee verder. Meestal stellen SHM’s huurschade vast nadat de sociale huurder verhuisd is (37%). Tijdens de huurperiode komt huurschade meestal aan het licht bij een huisbezoek door een medewerker van de SHM (36%) of via klachten van buren (22%) en soms (5%) doordat de huurder zélf of externe diensten (onderhoudsfirma’s, OCMW of CAW) de SHM contacteren. ‘Het probleem is vaak het onverwachte karakter van huurschade,’ zegt De Craemer. ‘Systematisch gaan we tijdens de proefperiode bij alle nieuwe huurders langs. Soms stellen we vast dat alles perfect in orde is. Tot er jaren later, door een relatiebreuk of het overlijden van een partner, plots leefbaarheidsproblemen opduiken. Dat zijn problemen die je bij de aanvang van het huurcontract nooit zou kunnen vermoed hebben.’ ‘Problemen in de woning zijn vaak ook zichtbaar van buitenaf,’ aldus De Smedt. ‘Daarom steken we de brieven voor de jaarlijkse huurprijsherziening “persoonlijk” in de brievenbus van de huurder. Botsen we bij het bussen op verdachte situaties, dan volgt de sociale dienst dit op met een huisbezoek.’ ‘Een man huurt met zijn twee volwassen zonen een sociale woning. De situatie is problematisch: de woning ligt vol afval, er zitten gaten in de deuren, de stopcontacten hangen uit de muren. De SHM heeft voor 6.000 euro kosten (opkuis, herstel). Ze neemt foto’s van de toestand. De stank kan ze spijtig genoeg niet vastleggen. Omdat de situatie niet verbetert en de huurders alle aangeboden hulp, waaronder poetshulp, weigeren, stelt de SHM de huurder via een advocaat in gebreke. Ondertussen loopt een gerechtelijke procedure in de hoop een deel van de kosten te kunnen recupereren.’ Bij huurders waarvan SHM’s vermoeden dat er zich problemen zouden kunnen voordoen, zorgen zij vanaf de eerste dag via externe partners voor begeleiding. Het grote probleem zijn die huurders waarvan de SHM’s geen vermoeden hebben dat er een problematische situatie zou kunnen ontstaan. Daardoor ontdekken SHM’s problemen met de woning vaak als het al te laat is.
Het probleem is vaak het onverwachte karakter van huurschade
Valt er een profiel te schetsen van de sociale huurder die huurschade veroorzaakt?
De Craemer: ‘Eigenlijk heb je twee soorten huurschade: huurschade door verwaarlozing (niet kuisen, rommel verzamelen die ze bij het einde van de huurperiode achterlaten) en huurschade door vandalisme. In het eerste geval verloopt het afglijdproces zo geleidelijk dat mensen vaak niet beseffen dat ze in de vuiligheid leven. Na de opkuis van de woning (vaak een zware kost) valt de effectieve schade soms nog mee. In het tweede geval gaat het over bewuste schade: vandalisme met ingestampte deuren of afgerukte kastdeurtjes als gevolg. Dan wordt de schade veroorzaakt door mensen met weinig of geen norm- en waardebesef of huurders met een verslavingsproblematiek.’ ‘Soms heb je ook huurschade door allerlei “mislukte” verbouwingen waarbij huurders zélf iets beginnen te verbouwen wat niet wordt afgewerkt. Om dat te voorkomen kan je als SHM beter een strikt beleid voeren rond welke werken wél of niet door de huurder mogen uitgevoerd worden.’ ‘In het eerste geval, bij verwaarlozing, is er vaak geen sprake van moedwilligheid van de huurder, maar als er geen bijkomende hulp komt, dan loop het fout.’ De Smedt: ’Soms blijft iemand alleen achter of kan hij het fysiek niet meer aan. Mensen willen in dat geval graag geholpen worden. Dergelijke situaties kan je het gemakkelijkste oplossen door externe dienstverlening in te schakelen (poetsdiensten, familiehulp, ziekenfonds, ...). De Craemer: ‘Vaak zijn de huurders in dergelijke gevallen achteraf zelf heel tevreden met de opkuis en poetswerken en kunnen ze zich nadien niet meer voorstellen in welke wanordelijke situatie ze hebben geleefd.’
Ook in de private sector
Dirk De fauw: ‘Als iemand jarenlang kranten verzamelt, word je geconfronteerd met een woning bomvol kranten. Maar dat heb je in de private sector ook. Op Sint-Andries hebben we recent iemand aangetroffen die paletten verzamelde. Hij ging met zijn aanhangwagentje overal bij bedrijven paletten ophalen en stockeerde die in zijn tuin. De dienst Leefmilieu heeft dan gewezen op het immense brandgevaar van de metershoge bergen paletten. We hebben die persoon dan aangemaand om alles te verwijderen, maar omdat hij dat niet wilde doen, heeft de dienst Leefmilieu zélf dagenlang met vrachtwagens de paletten afgevoerd.’
Wie voert in de praktijk de herstellingen uit en hoe wordt de huurschade bepaald?
De meeste SHM’s herstellen de schade zelf (39%) of doen beroep op externe diensten (48%). In sommige gevallen voeren de huurders de herstellingen uit (13%). De Smedt: ‘We werken op basis van facturen met effectieve materiaalkosten en reële werkuren van eigen personeel en externe opkuisfirma’s.’ Dirk De fauw: ‘Jammer genoeg zijn de kosten soms moeilijk te recupereren als mensen met de noorderzon vertrekken of het niet kunnen betalen. Soms loopt de schade op tot enkele duizenden euro’s. Dan dekt de waarborg (twee maanden huur) uiteraard de schade niet. In 5% van die gevallen kan je via een afbetalingsplan proberen je geld te recupereren, maar dat lukt zelden.’
Effect van een plaatsbeschrijving?
De Smedt: ‘De plaatsbeschrijving, zowel de aanvang als bij het einde van het huurcontract is belangrijk, niet alleen voor de vrederechter, maar zo hou je voor de huurder ook een stok achter de deur.’ Heeft een juridische procedure zin? In meer dan 60% van de gevallen wordt de huurschade niet gerecupereerd, ook niet via een gerechtelijke procedure. Daarom vindt 80% van de SHM’s het niet zinvol om te procederen tenzij er ook huurachterstal is. De Craemer: ‘Met een gedetailleerde plaatsbeschrijving krijg je op het einde van de rit meestal gelijk, maar daarmee is de huurschade nog niet gerecupereerd. Een kei kan je niet stropen. Bovendien wordt, meer dan vroeger, de nalatenschap bij overlijden geweigerd waardoor je bij niemand je kosten kan verhalen. Ook als je tijdens de verhuring een procedure opstart, is het niet altijd voorspelbaar wat het resultaat zal zijn. Sommige vrederechters stellen dat schade pas op het einde van het huurcontract kan opgemeten worden. Als verhuurder sta je in zo’n gevallen volledig machteloos.’
Wetgeving schiet te kort
De fauw: ‘Wettelijk is het zo: een huurder moet de woning stofferen en zorgen dat er huisraad aanwezig is. Maar als je ervoor kiest om in je eigen vuil te leven en zolang je de gezondheid van de buren niet in gevaar brengt, zal een vrederechter zelden optreden, ook al is dergelijk gedrag geen blijk van goed huisvaderschap. De huurder moet alleen op het einde van de huurperiode het goed in zijn oorspronkelijke staat herstellen. We hadden ooit een mevrouw die met 10 katten leefde die ook bij de buren voor ongedierte zorgden. In zo’n geval treedt de vrederechter wél op. De Craemer: ‘Als er huurschade is tijdens de huurperiode zou je als huisbaas moeten kunnen optreden want anders wordt de schade onherstelbaar waardoor je enkel nog kan uitbreken en vervangen.’
Probleem aanpakken
De Craemer: ‘Als we huurschade of slecht onderhoud vaststellen, dan proberen we voor de huurder zo goedkoop mogelijk poets-, opruim- of klusjesdiensten in te schakelen via sociale economie, het ziekenfonds of het OCMW. In een brief zeggen we wát tegen wanneer in orde moet zijn. We leggen ook een opvolgbezoek vast. Als blijkt dat de huurder zich aan de afspraken houdt, dan sturen we hem een brief waarin we het positieve gedrag benoemen en verwijzen dan naar de volgende stap. Om betwisting te voorkomen nemen we foto’s, zowel van de initiële als de verbeterde situatie. De fauw: ‘Soms wordt het OCMW ingeschakeld om de huurder mee te begeleiden. Bij OCMW Brugge hebben we twee diensten: de dienst woonbegeleiding en de bemoeizorger. De bemoeizorger wordt gefinancierd vanuit middelen van het stedenfonds. Via huisbezoeken, een stappen- en een afbetalingsplan willen we uithuiszetting voorkomen want anders zit je in een vicieuze cirkel: bij de SHM worden de bewoners uit gedreven waarop het OCMW hen herhuisvest in een woning die ze soms zelf huurt van de SHM.’
Mutatieaanvraag als drukkingsmiddel
De Craemer: ‘Bij een mutatie wordt steeds op voorhand een bezoek gebracht aan de huurwoning. Als bij dit bezoek wordt vastgesteld dat de woning (nog) niet in orde is, dan moet de huurder de woning eerst in orde brengen. Dat is de enige manier om iets af te dwingen. Dat doen we ook met de huurwaarborg. Bij mutatie vragen we steeds een nieuwe borg voor de nieuwe woning zodat de borg van de eerste woning beschikbaar blijft om eventuele kosten voor huurschade te dekken.’
Aandachtspunten voor SHM’s om huurschade te voorkomen
De fauw: ‘Hoewel de kwaliteit van sociale woningen heel goed is, blijft het natuurlijk de opdracht van de SHM om bij de aanvang van de huurperiode een goede en mooie woning af te leveren. Als je als verhuurder (privé of sociaal) een woning te huur stelt waarvan het behangpapier van “de jaren stillekes” dateert en waarbij de ramen helemaal zijn afgebladderd, dan kan je niet verwachten dat de huurder zware inspanningen zal doen. Globaal genomen zullen huurders voor een nieuwe woning meer respect hebben. Komt er in een keuken van 20 jaar oud een kastdeurtje los, dan zet de huurder het aan de kant en gebeurt er niets meer mee. Komt er in een nieuwe keuken iets los, dan zal de huurder gemakkelijker naar de SHM of de privéeigenaar bellen om te signaleren dat er iets los zit. Maar voor vandalisme maakt dat uiteraard niets uit.’
Wat vinden jullie van de stelling van de minister van Wonen Freya Van den Bossche: “de sociale verhuurder moet het risico dragen van de huurschade”?
De fauw: ‘Dat vind ik pedagogisch onverantwoord, omdat je aan de sociale huurder zo het signaal geeft om er maar op los te leven en de woning achter te laten zoals het hem uitkomt. De SHM moet het maar regelen...’ De Craemer: ‘Iedereen is verantwoordelijk voor zijn eigen daden. Je krijgt een woning in huur en je moet op het einde van de huur die woning teruggeven in dezelfde staat als waarin je ze gekregen hebt. Dat is de verantwoordelijkheid van elke burger, of het nu een private of een sociale huurder is. Als het niet lukt, moet de huurder zélf aan de bel trekken.’ De Smedt: ‘De achterliggende reden van de uitspraak van de minister is misschien dat wij er als SHM voor moeten zorgen dat er geen huurschade is. Is die er wel, dan heb je als SHM niet preventief genoeg gehandeld. Maar dat is de wereld bekijken vanuit een ivoren toren. Je kan niet naast iedereen gaan staan.’
Dit dossier verscheen eerder in Fundamenten, jaargang 26, nr. 3.
