Standpunt

Gert Eyckmans

sociale woningbouw: een stevig fundament voor de Vlaamse woonmarkt

 

foto Els Matthysen, VVH

Over wooncrisis, geconventioneerd verhuren, plek om te bouwen, bouwshift, studies, aanbevelingen en een actieplan 

Wooncrisis? Ja of ja? Een kleine greep uit de kranten van de laatste weken: “Huren fors duurder.” - “Huurprijzen schieten omhoog door inflatie en stijgende rente.” - “Een huis kopen woog de voorbije vijf jaar nooit zo zwaar op het gezinsbudget.” - “Middenklasse krijgt het moeilijker om te huren en te kopen.”

Volgens minister Diependaele is er van een wooncrisis nog geen sprake: “Het klopt niet dat minder mensen een huis kunnen kopen. Ruim zeven op de tien Vlamingen bezitten en woning en dat cijfer is al jaren sta­biel. Weinig landen doen beter.” En wat met de ruim 3 op 10 Vla­mingen die geen woning bezitten? Recente beleidsontwikkelingen tonen een gebrek aan samenhang met ongewenste, negatieve gevol­gen voor het betaalbaar woonaan­bod. Zelfs maatregelen die net het aanbod willen uitbreiden, zoals het «geconventioneerd huren», zou­den wel eens een tegenovergesteld effect kunnen hebben.

Geconventioneerd huren: goed bedoeld, slecht uitgewerkt

Het begint nu blijkbaar toch te dagen dat er een probleem is op de huur­markt. De minister wil een nieuw initiatief nemen om het aanbod betaalbare huurwoningen te vergroten: het geconventioneerd huren. Er werd een rege­ling uitgewerkt voor projecten met minstens 1/3de woningen die ingehuurd kunnen worden als sociale woning door een woonmaat­schappij (WM) en minstens 1/3de ‘geconventioneerde’ huurwoningen. De huurprijs voor deze woningen wordt gereguleerd en de geconventioneerde huurder moet voldoen aan toelatingsvoorwaarden. Op zich geen slecht idee, deze regeling waarbij sociale en betaal­bare woningen gerealiseerd worden, maar bij nader toekijken, vinden we toch heel wat ‘haken en ogen’.

De financiële regeling is wel erg genereus: wie geconventioneerde huurwoningen ver­huurt aan 85% van de markthuurwaarde, ontvangt dankzij subsidies 115% van de markthuurwaarde als huurinkomst. In geconventioneerde huurprojecten kunnen ook wo­ningen als sociale huurwoningen ingehuurd worden door de WM’s. Hoewel de huurprijs maximaal 75% van de markthuurwaarde mag bedragen, incasseert de eigenaar-verhuur­der toch 115% van de markthuurwaarde als huurinkomst. De Raad van State heeft het over staatssteun en de Inspectie van Finan­ciën wijst erop dat er betere en goedkopere systemen zijn om betaalbaar wonen te reali­seren, zoals bijvoorbeeld de bestaande finan­ciering van sociale huisvesting.

Heel ruime toelatingsvoorwaarden zorgen ervoor dat heel veel gezinnen in aanmer­king komen om geconventioneerd te huren. Het lotingssysteem bij het toewijzen van de woningen bevat geen enkele garantie dat de woningen gehuurd kunnen worden door de gezinnen die het het moeilijkst hebben op de private huurmarkt. De overheidssteun kan dus ook terechtkomen bij gezinnen die hele­maal geen steun nodig hebben.

Er is geen garantie dat de geconventioneerde huurprojecten sociale huurwoningen bevatten. Als eigenaar en woonmaatschappij het niet eens raken over de inhuurvoorwaarden, wordt het aandeel sociale woningen omgezet in geconventioneerde woningen. Bovendien verdwijnen zowel de sociale als geconventioneerde huurwoningen na het einde van het huurcontract uit het aanbod. De stijging van het aanbod is dus tijdelijk.

Er is geen garantie dat de geconventioneerde huurprojecten sociale huurwoningen zullen bevatten'

Het is ook nog maar de vraag of het geconventioneerd huren wel zal leiden tot een bijkomende stijging van het aanbod en niet gewoon een manier is om al gepland aanbod te gaan realiseren. Bestaande systemen zoals• SVK-Pro en CBO zijn voor private ontwikke­laars immers financieel minder aantrekkelijk. Als de ontwikkelaars er dan voor kiezen om deze projecten te vervangen door geconventioneerde huurprojecten, worden dit geen 100%-sociale woonprojecten, maar zal  het aandeel sociale huurwoningen maximaal en in het meest gunstige geval 66% bedra­gen. Een daling met één derde van het po­tentiële extra sociale huuraanbod.

Plek om te bouwen: helaas geen én-én­ verhaal

Hoewel de regeling nog niet in een goedge­keurde regelgeving is omgezet, heeft Vlaan­deren toch al een oproep gelanceerd bij lokale overheden en WM’s om gronden ter beschik­king te stellen van private ontwikkelaars om geconventioneerde huurprojecten te realise­ren. Dit zijn gronden in publieke handen. VVH vraagt al langer om deze gronden prioritair in te zetten voor de realisatie van sociale woningen in eigendom van WM’s. We kun­nen het blijkbaar niet genoeg herhalen: "een voldoende aanbod sociale huurwoningen is het fundament voor een gezonde private taal) blijkt dat de ontworpen regeling de reali­satie van 2.384 sociale huurwoningen en 2.174 sociale koopwoningen op de helling zet. Voor deze 4.558 sociale woningen is de ontwikke­ling, veelal in akkoord en samenwerking met de gemeente, reeds ver gevorderd. Deze ont­wikkelingen zullen abrupt tot stilstand komen na de inwerkingtreding van het decreet dat een stolp plaatst over de woonreservegebie­den. De vraag van VVH om voor deze projec­ten in ontwikkeling een overgangsmaatregel in te schrijven, viel op een koude steen. Een groot aandeel van de grondreserves van WM’s ligt in woonuitbreidingsgebieden. De bouwshift zorgt ervoor dat niet alle gebieden nog in aanmerking komen voor ontwikkeling. De sociale woningen die in deze gebieden gepland waren, moeten we elders kunnen realiseren. Het aanbod moet immers dringend sterk stijgen. De oproep om gronden ter beschikking te stellen voor geconventioneerde verhuur richt zich op dezelfde gronden die nodig zijn om de gevolgen van de bouwshift op te vangen.

Het bevriezen van de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden heeft een enorme impact op het ontwikkelingspotentieel van sociale huisvesting. Een groot aandeel van de grondreserves van WM’s ligt in woonuitbreidingsgebieden.'

huurmarkt met voldoende betaalbaar woonaanbod." Een woning kan maar één keer een bestemming krijgen. Elke woning op publie­ke gronden die niet sociaal is, is een gemiste kans. Bovendien zijn deze gronden nodig om de gevolgen van de bouwshift met de ont­wikkelingsstop voor woonuitbreidingsgebieden, op te vangen.

Bouwshift: nog minder plek om te bouwen?

Het bevriezen van de ontwikkeling van woonuitbreidingsgebieden heeft een enorme impact op het ontwikkelingspotentieel van sociale huisvesting.

Toch nog bouwen? Coördinatie en overleg tussen beleidsdomeinen en -niveaus is broodnodig

Het Steunpunt Wonen publiceerde onlangs een nieuw rapport: “Investeren in sociaal Wonen: hoe het investeringsritme versnel­len en verhogen?” Het rapport focust op maatregelen om de doorlooptijd van sociale woonprojecten te verkorten om zo het aanbod van sociale huurwoningen sneller te doen groeien. Het bevat aanbevelingen voor de Vlaamse overheid, de lokale besturen en de WM’s.

In het rapport vinden we zowel voor de Vlaamse overheid als de lokale overheden aanbevelingen die vragen om gronden en panden uit het eigen patrimonium te bestemmen voor sociaal wonen.

Een betere afstemming tussen de diverse relevante Vlaamse beleidsdomeinen en be­leidsniveaus is volgens het rapport één van de maatregelen die het proces zullen ver­snellen. Zo stelt het Steunpunt voor om een permanent coördinatiemechanisme of overleg (of Task Force) op te zetten om na te gaan in welke mate de bestaande regelgeving kan worden aangepast om de doorloop­tijd van sociale woonprojecten te versnellen, maar ook om tegenstrijdigheden in de regel­geving te vermijden of afwijkende regels te voorzien voor (bepaalde vormen van) sociaal wonen (bv. wonen-welzijn). Dit orgaan bestaat naast vertegenwoordigers van het be­leidsdomein wonen uit vertegenwoordigers van de relevante Vlaamse beleidsdomeinen waaronder ruimtelijke ordening, energie, erf­goed, welzijn.

Ook op gemeentelijk niveau stelt het Steun­punt voor een gelijkaardig permanent overlegorgaan in het leven te roepen met vertegenwoordigers van de relevante ge­meentelijke diensten en van de WM.

Een stevig fundament voor wonen in Vlaanderen: een gedragen actieplan

VVH sluit zich aan bij deze aanbevelingen en stelt voor om nog een stap verder te gaan. De Task Force moet niet enkel coördineren tussen de verschillende betrokken beleids­domeinen en beleidsniveaus, maar ook werken aan een Vlaams actieplan om het aanbod van sociale huurwoningen snel en sterk te doen groeien. Dit plan moet samenhangende maatregelen bevatten en komaf maken met het ad hoc invoeren van nieuwe maatregelen zonder rekening te houden met de gevolgen ervan op het bestaand beleid. Zo vermijden we dat een in se goede maatregel, zoals ge­conventioneerd huren, ertoe kan leiden dat het sociaal woonaanbod minder sterk stijgt dan zonder de maatregel. Zo vermijden we dat een maatschappelijk belangrijk principe zoals bevriezing van de ontwikkelingen in woonuitbreidingsgebieden wordt ingevoerd zonder rekening te houden met de directe negatieve gevolgen op de ontwikkeling van meer dan 4.500 sociale woningen.

SAMENGEVAT
Een Vlaams actieplan voor een meer sociaal woonaanbod. Een actie­plan waarbij sneller wordt gebouwd, gecoördineerd over de verschillende beleidsdo­meinen en -niveaus, dat we samen met alle betrokkenen uitvoeren. Daardoor zal soci­aal wonen als fundament onder de Vlaamse woonmarkt eindelijk de stevigheid krijgen die nodig is om wonen betaalbaar te houden voor alle Vlaamse gezinnen.