Dossier debiteurenbeheer: “Huurachterstal is vaak te wijten aan een verkeerd bestedingspatroon”

Sociale huisvestingsmaatschappijen worden vaak geconfronteerd met huurachterstal. In dit artikel vertellen SHM's hoe zij hun huurachterstallen dratisch hebben doen dalen. 

Dit dossier focust op achterstallige huurgelden. Door de kleinere financiële draagkracht van sociale huurder is het risico op huurachterstal bij deze groep groter. Zowel in het belang van de SHM (financieel beheer) als in het belang van de huurder moet vermeden worden dat er huurachterstal optreedt. 

OORZAKEN HUURACHTERSTAL & PROFIEL SOCIALE HUURDER

Oorzaken huurachterstal
Huurders hebben het steeds moeilijker om de huur te betalen. Bij de meeste huurders met achterstallen is er geen onwil, maar ze hebben gewoonweg geen geld om de huur te betalen. Periodes zoals de start van het schooljaar en de vakantie zijn altijd moeilijke maanden voor huurders met kinderen. Eén tegenslag is dikwijls genoeg (vb. ziekte, echtscheiding) om in de problemen te komen. De meeste huurders hebben geen financiële reserves. Ook financiële hulp van familie komt zelden voor. Toch zijn huurders met huurachterstal niet altijd huurders met zeer weinig inkomsten. Tina Van Straeten, administratief medewerkster bij Eigen Woning in Puurs verduidelijkt: ‘Mensen kunnen ook een verkeerd uitgavenpatroon hebben. We laten hen dan via de budgetbemiddelaar van het OCMW opvolgen.’ ‘Ook huurders die te veel op krediet kopen (vb. auto en meubels) krijgen problemen’, vertelt Andy Dilles, directeur van de Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting in Willebroek. ‘Als ze dan daarbovenop door de economische crisis hun werk verliezen, dan kunnen ze hun afbetalingsverplichtingen niet meer nakomen en betalen sommigen hun huur niet meer.’

Profiel huurders met huurachterstal
Andy: ‘Terwijl er in de jaren 70 nog leerkrachten, postbodes en politieagenten in sociale woningen woonden, zien we de laatste twintig jaar het aandeel van huurders met een vervangingsinkomen toenemen. Van zodra die huurders extra uitgaven hebben, ontstaan er vaak betalingsproblemen. Naast de mensen die het écht niet kunnen betalen, heb je ook huurders die beslissen één of twee keer hun huur niet te betalen, omdat ze weten dat ze niet onmiddellijk op straat zullen worden gezet.’

‘Opmerkelijk is dat als je kort op de bal speelt, huurders hun financiële problemen toch opgelost krijgen. Ze zullen dan elders schulden maken om de put van de huurschulden te dempen.’

‘Oudere mensen lopen zelden huurachterstal op’, vertelt Julie Janssens, consulent sociale en juridische zaken van de Samenwerkende Maatschappij voor Volkshuisvesting in Willebroek. ‘Hoewel ze een klein pensioentje hebben, zullen ze ervoor zorgen dat ze hun laatste boterham op twee dagen opeten bij wijze van spreken.’ Elke Heylen, diensthoofd Financiën & it-coördinator van Woonpunt Mechelen: ‘Vaak beseffen onze huurders niet dat ze achterstal hebben. We leggen hen dan rustig uit dat ze die maand niet betaald hebben en desnoods vragen we hen om een rekeninguittreksel binnen te brengen.’ Tina: ‘Vaak durven ze hun probleem nog niet onder ogen zien.’ Andy: ‘Het is belangrijk dat ze hun huur betalen, maar soms hebben mensen nog veel zwaardere problemen zoals ernstige gezondheidsproblemen. Door een afbetalingsplan af te spreken met haalbare bedragen over een realistische periode aangepast aan de individuele huurder kan je inspelen op de individuele problematiek.’

AANPAK HUURACHTERSTAL

Voor een optimale aanpak van huurachterstal volgt elke SHM een unieke procedure die eigen is aan de grootte van de maatschappij en de specifieke regionale context. Sommige SHM’s integreren huisbezoeken in hun procedure, andere beperken het persoonlijke contact tot telefonische opvolging. De procedure van SHM eigen Woning in Puurs geeft een beeld van de manier waarop SHM’s hun huurders aansporen om de huur te betalen. Bij de meeste SHM’s volgt na twee aanmaningsbrieven een persoonlijke bemiddeling. Als er geen positieve reactie is, gaat het dossier naar het vredegerecht om een oplossing te vinden voor het probleem, eerst via een minnelijke schikking en daarna via een procedure ten gronde. De laatste stap in de procedure is de ontbinding van de huurovereenkomst. Komt de huurder niet opdagen, dan is de schuld onmiddellijk opeisbaar. Vanaf het moment dat het vonnis betekend wordt (twee à drie weken later), heeft de huurder één maand de tijd om alles te betalen. Zo niet wordt een datum tot uithuiszetting bepaald. De bedoeling van een strikte procedure is om bij zoveel mogelijk mensen de procedure vroegtijdig te stoppen. Hoe meer problemen opgelost geraken in stap 1, 2 of 3, hoe beter.

Afbetalingsplan
Tijdens elke fase in de procedure is een afbetalingsplan een middel om de huurachterstal aan te pakken. Liever een haalbaar, maar kleiner bedrag over een langere termijn, dan een te hoog maandelijks afbetalingsbedrag dat niet beantwoordt aan de financiële mogelijkheden van de huurder. Hoe langer een afbetalingsplan aansleept, hoe groter de kans dat huurders een keer niet zullen betalen en hoe groter de kans dat het misloopt. Drie maanden is een werkbare termijn. Het afbetalingsplan dat door het gerecht wordt opgelegd, is vaak een groter drukkingsmiddel. Tina: ‘Als het afbetalingsplan niet gevolgd wordt, dan gaat het dossier onmiddellijk naar het OCMW.’

Balans sociale versus economische aspect
Andy: ‘Het financiële beleid en het sociale beleid van een SHM zouden communicerende vaten moeten zijn die elkaar in evenwicht houden. Door een te strenge bedrijfseconomische aanpak loop je het risico voorbij te gaan aan eventuele sociale problematieken. De teugels te veel vieren zou een ongewenste financiële impact voor de SHM hebben. Het is sowieso al moeilijk voor een SHM om financieel het hoofd boven water te houden. Bij Volkshuisvesting Willebroek hebben we momenteel 3,03% huurachterstallen, waarmee we mogelijk bijna aan de bodemgrens zitten. Het is onrealistisch om die huurachterstal tot nul proberen te herleiden. Er is altijd wel een bedrag dat blijft openstaan. Bij onze 1.500 huurders zullen er altijd zijn die niet betaald hebben.’

Persoonlijke benadering
Julie: ‘De eerste brieven zijn standaardbrieven, maar vanaf het huisbezoek is de aanpak persoonlijk doordat je de stijl en de boodschap kan aanpassen aan de persoon die voor je zit. Bij het afbetalingsplan houden we rekening met de individuele situatie door een maandelijks bedrag en een afbetalingstermijn af te spreken op maat van de huurder.’ Elke: ‘In onze brieven vragen we de huurder om ons te contacteren en dat doen de meeste huurders ook. Enkel als de communicatie telefonisch door taalproblemen echt niet lukt, gaat onze sociaal assistente op huisbezoek.’ Tina: ‘Als huurders bij een afbetalingsplan een maand niet betalen, dan bel ik hen op met het verzoek zo snel mogelijk te betalen. We vragen ook in onze eerste brief om contact op te nemen. De belangrijkste stap en de meest open communicatie is de stap bij het OCMW waar wij samen met de huurder en het OCMW rond de tafel zitten.’

Huurachterstal = niet muteren?
Volgens de toepassing van artikel 22 van het kaderbesluit sociale huur kan je het toewijzen van woningen weigeren als de sociale huurder ernstig en blijvend in gebreke is gebleken. Tina: ‘We vinden huurachterstal voldoende ernstig en blijvend om mensen die intern willen muteren een toewijzing te weigeren. Enkel als de huurachterstal op zeer korte termijn wordt aangezuiverd, kan de mutatie doorgaan. Andy: ‘Ook al staan er in het kaderbesluit geen bedragen vermeld, wanneer er gesproken wordt over “ernstig en blijvend”, vindt ook onze SHM dat eerst de schulden moeten aangezuiverd worden voordat een huurder recht heeft op een andere woning (interne mutatie). Omdat de bedragen niet gedefinieerd zijn, ben je als SHM overgeleverd aan de willekeur en de interpretatie van de toezichthouder.’
 

SAMENGEVAT

Dit dossier verscheen eerder in Fundamenten, jaargang 26, nr. 3.