Dossier sociaal wonen & ruimtelijke ordening

Vandaag worden de krijtlijnen voor de ruimtelijke ordening in Vlaanderen voor de volgende decennia uitgetekend. Binnen haar beleidsdomein ruimtelijke ordening ziet Vlaams Minister van Omgeving, Natuur en Landbouw Joke Schauvliege een belangrijke rol weggelegd voor sociale huisvesting. 

Fundamenten ontmoet minister Schauvliege op de Gentse Rabotsite, een dichtbevolkte wijk in volledige transitie. In het stadsvernieuwingsproject wordt heel veel aandacht besteed aan de uitbreiding van openbaar groen. ‘Het stadsvernieuwingsproject is een mooi voorbeeld van een mix van gemeenschappelijke woningen en publieke buitenruimte waarbij ook gemeenschapsvoorzieningen aangeboden worden. Dat komt de woonkwaliteit in de omgeving ten goede. De inrichting en ontsluiting van de parken zal een boost geven aan de buurt. De vele buurtinitiatieven die hier opgezet werden en worden, zullen deze beweging nog versterken.’
(lees ook p.10)

Ruimtelijke ordening en sociaal wonen
Vlaams minister Schauvliege wil in haar beleid inzetten op het optimaal benutten van de bestaande ruimte. ‘Nieuwe ontwikkelingen vinden in eerste instantie best plaats in het bestaande ruimtebeslag via de verhoging van het ruimtelijk rendement op goed gelegen plaatsen. Pas als dit niet mogelijk is, kan uitbreiding overwogen worden.’ ‘Sociale huisvestingsmaatschappijen kunnen een voorbeeldrol opnemen bij het naleven van deze principes. Vandaag zie ik al mooie voorbeelden van projecten waarbij sociaal wonen gecombineerd wordt met andere functies zoals zorg of onderwijs.’ ‘Een bijkomend voordeel van het enten van woonontwikkelingen op plaatsen die goed ontsloten zijn door het openbaar vervoer en waar er allerlei voorzieningen zijn, is de reductie van de dagelijkse verplaatsingskosten. Resultaat: een positief effect op de totale woonkost.’

De nood aan sociale woningen is heel groot. Hoe kan ruimtelijke ordening bijdragen aan een groter aanbod sociale woningen?
‘Het ruimtelijk beleid ondersteunt een grote diversiteit in woonvormen. Sinds de recente codexwijziging moet elke aanvraag getoetst worden aan de verhoging van het ruimtelijk rendement: wonen, groen, zorg, onderwijs, ontspanning,… Deze toetsing moet op een kwalitatieve manier gebeuren en verantwoord zijn in de omgeving. De rendementsmaatregelen dragen bij aan het diversifiëren van het woonaanbod (kleine gezinnen, seniorenwoningen, nieuw samengestelde gezinnen, samenhuizen) door bijvoorbeeld onderbenutte of leegstaande panden samen te voegen of op te delen of uit te breiden met een tuin. Ze bevorderen het samenleven en stimuleren een gezonde sociale mix.

'Aanpak van leegstand, clusteren en verwerven van voorzieningen zijn prioritair bij het beperken van het bijkomend ruimtebeslag'

Hoe kan ruimtelijke ordening de leefbaarheid van sociale woonwijken positief beïnvloeden?
‘Vlaanderen is sterk verstedelijkt en versnipperd. Het netwerk van de aanwezige tuinen kan bijdragen aan het vormgeven en uitbreiden van groenblauwe aders. Het ruimtelijk beleid op lokaal niveau kan bijvoorbeeld via de opmaak van lokale groenplannen het netwerk van tuinen inzetten als onderdeel van een samenhangende groenstructuur. Dat kan door in te zetten op het vergroenen (‘ontpitten’) van binnengebieden, het stimuleren van een onverharde en groene inrichting van voortuinstroken of het stimuleren van de aanleg van collectieve tuinen bij groepswoningbouwprojecten.’ ‘Zeker in regio’s die te maken krijgen met een stabilisatie van de bevolking moet ingezet worden op een beperking van het bijkomend ruimtebeslag en door gemengde ontwikkelingen binnen het bestaande ruimtebeslag. De aanpak van leegstand, samen met het clusteren en verweven van voorzieningen in een selectie van kernen, is hier prioritair. In de kernen wordt gezocht naar oplossingen op maat, zoals kleinschalige ingrepen, kleine verdichtingsprojecten, het opsplitsen of samenvoegen van woningen of bestaande kavels om de kwaliteit en de leefbaarheid van een kern te behouden.’

Wat met grondreserves van SHM’s die niet meer bebouwbaar zullen zijn in de toekomst?
Het Instrumentendecreet voorziet een set aan instrumenten voor het verplaatsen, ruilen en schrappen van ontwikkelingsmogelijkheden. Hierbij zullen de gerealiseerde meerwaarden gerecupereerd worden om eigenaars die geconfronteerd worden met een bouwverbod, te vergoeden. Mogelijke instrumenten zijn het planschade-planbatensysteem, herverkaveling uit kracht van wet met planologische ruil en verhandelbare ontwikkelingsrechten. Het basisprincipe van het Instrumentendecreet is dat er een afgewogen inzet van instrumenten noodzakelijk is, op maat van elk gebiedsgericht planningsproces. Het systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten, voorgesteld in het instrumentendecreet, voorziet een regionale toepassing. SHM’s kunnen instappen in een dergelijk regionaal systeem. Slechtgelegen woonreservegebieden kunnen hierbij aangeduid worden als zendende locatie (waar ontwikkelingsrechten beperkt worden), goed gelegen gebieden als ontvangende locatie.

'Elke woonaanvraag moet getoetst worden aan de verhoging van het ruimtelijk rendement: wonen, groen, zorg, ontspanning,...'

Hoe wordt de vergoeding berekend?
‘De berekening verschilt per instrument. Zo wordt bij de berekening van planschade expliciet rekening gehouden met de eerste 50 meter van de straat (dit is zo vermeld in VCRO en ook in het Instrumentendecreet). Bij een systeem van verhandelbare ontwikkelingsrechten zal daar eerder impliciet mee rekening gehouden worden (bij de bepaling van de marktprijs van een bouwgrond of het ontwikkelingsrecht gaat men ervan uit dat rekening gehouden wordt met die eerste 50m). In ieder geval, in het kader van de gelijke behandeling van burgers, kunnen vergoedingen ter compensatie van het opleggen van een eigendomsbeperking niet wezenlijk verschillen bij de verschillende systemen.’

Hoe ziet u de toekomst voor sociaal wonen vanuit ruimtelijk oogpunt?
‘Vanuit ruimtelijk oogpunt maak ik geen onderscheid tussen sociale woningen en woningen die particulier gebouwd worden. Voor beiden moet een divers aanbod gecreëerd worden dat zich richt op de sociale en demografische noden. Alle lagen van de bevolking moeten toegang kunnen krijgen tot een goed gelegen en duurzame woning.'

Zijn gemeenten klaar voor dit beleid?
‘Veel steden en gemeenten hebben al ervaring met allerlei vormen van kwalitatieve rendementsverhoging. Ze gaan hier doorgaans zeer bewust mee om. Zo hebben diverse gemeenten ook verordeningen die minimale oppervlaktenormen vastleggen om onverantwoorde opsplitsingen van woningen en huisjesmelkerij tegen te gaan. Een kwalitatieve ontwikkeling staat namelijk steeds voorop.’

Webtool Kwalitatief Ruimtelijk Rendement
‘De mooie voorbeelden, die steeds vaker opduiken, wil ik bundelen in een webtool voor een kwalitatief ruimtelijk rendement. Via deze webtool wil ik inspelen op de problemen die onze huidige bouwcultuur met zich mee brengt en waarom er een omslag noodzakelijk is. Via het aanreiken van goede voorbeelden van projecten die gepaard gingen met een verhoging van het ruimtelijk rendement wil ik laten zien dat het ook anders kan en dat de mogelijkheden voor de verhoging van het ruimtelijk rendement nog zeer groot zijn.’

De mogelijkheid om een verplicht aandeel sociaal wonen te realiseren in een project is door een technische kwestie (niet-aanmelden) vernietigd. Vindt u dit vanuit ruimtelijk oogpunt een interessante piste om terug in te voeren?
'Het is gelet op de vernietigingsoverwegingen van het Grondwettelijk Hof niet mogelijk om opnieuw een algemene regeling in te voeren op projectniveau. Er moet bijvoorbeeld per gemeente rekening gehouden worden met het al bestaande aanbod van sociale woningen, maar ook met de gronden in eigendom van de gemeente en van semipublieke rechtspersonen en met de concrete ligging en de geschiktheid van de gronden. Maar vanuit ruimtelijk oogpunt is het wel interessant om rekening te houden met het sociaal woonaanbod op het niveau van ruimtelijke uitvoeringsplannen. Om dit aan te moedigen werd een omzendbrief opgesteld over de mogelijkheden om sociaal wonen in ruimtelijke uitvoeringsplannen te verankeren.’

U bent ook minister van leefmilieu. Heeft sociaal wonen daarin een belangrijke rol?
‘Het is zeer belangrijk dat de klimaattransitie ook een rechtvaardige transitie is. Energiearmoede moet vermeden worden en de laagste inkomensgroepen moeten ondersteund worden. Daarom werk ik samen met mijn collega’s in de Vlaamse regering bevoegd voor wonen en voor energie. Het Vlaams Klimaatfonds voorziet de besteding van 80 miljoen euro voor de periode 2016-2019 binnen het beleidsveld Wonen voor de doorgedreven renovatie van sociale woningen en dit in aansluiting op de middelen die al bij de eerste ronde van de financiering vanuit het Vlaams Klimaatfonds (nl. 7,8 miljoen euro) daartoe werden bestemd. Maar de "balans van investeren in energiebesparing en huur" behoort tot de bevoegdheden van mijn collega-ministers Homans, bevoegd voor woonbeleid, en Tommelein, bevoegd voor energie, waar ook energiearmoedebestrijding onder valt.’

'SHM's hebben voorbeeldrol in ontwikkeling van kernversterkende projecten'

Welke trends ziet u in sociale woningbouw?
‘De voorbije jaren werd sterk ingezet op inbreidingsprojecten. Zeker in steden worden sociale woningen gebouwd ter verdichting van bestaande gebieden. Hierbij gaat steeds meer aandacht naar de energiezuinigheid van de woningen. Projecten waarbij wonen verweven wordt met andere functies komen ook steeds vaker voor. Ook zoeken steeds meer sociale huisvestingsmaatschappijen naar alternatieve woonvormen en gemeenschappelijk wonen. Vanuit ruimtelijk oogpunt kan ik dit alleen maar toejuichen.’

Nog tips voor sociaal wonen?
‘Sociale huisvestingsmaatschappijen hebben een voorbeeldrol in de ontwikkeling van kernversterkende projecten. Hierbij moet in eerste instantie ingezet worden op de verhoging van het ruimtelijk rendement op goed gelegen plaatsen binnen het bestaande ruimtebeslag waarbij er een mix van functies nagestreefd wordt. Indien een sociaal woonproject gepaard gaat met de (her)inrichting van het openbaar domein moet er voldoende aandacht besteed worden aan de toegankelijkheid en groenblauwe dooradering. Een kwalitatieve invulling en betrokkenheid vanuit de buurt zijn enkele belangrijke streefdoelen.’ 

Case: Heraanleg Rabotwijk in Gent
Op de plek van de gekende Rabottorens van WoninGent zullen tegen eind 2023 nieuwe sociale woningen verrijzen. In de plaats komen acht lagere appartementsgebouwen met samen ca. 360 moderne, kwaliteitsvolle sociale woningen. Op dit ogenblik zijn de eerste drie nieuwe gebouwen op de site bijna klaar en is de sloop van de tweede Rabottoren in volle uitvoering. De vervangingsbouw van de drie woontorens kadert binnen een bredere visie op de wijk Rabot-Blaisantvest zoals uitgewerkt in het stadsvernieuwingsproject "Bruggen naar Rabot" en het RUP Wonen aan het Rabot. Met dit project wordt o.a. getracht om de 19de eeuwse wijk uit zijn isolement te halen en er een nieuwe dynamiek in te blazen. Het Rabot is een zeer dichtbevolkte wijk met een gebrek aan groene ruimte. Het ontwerp van de private en publieke buitenruimtes wil dan ook bijdragen aan meer groen in de wijk. Tussen de nieuwe gebouwen is er plaats voor onder meer collectieve privatieve tuinen. De herinrichting van de publieke ruimte draagt bij om de woonkwaliteit voor de buurt te verbeteren. Zo komt er een openbaar parkje in het verlengde van de waterloop De Lieve. Dit geeft uit op de groene dreef van het Rabotpark die op zijn beurt zal worden doorgetrokken langs de nieuwe gebouwen tot aan het Griendeplein. Op de gelijkvloerse verdieping van twee gebouwen zullen er ook gemeenschapsvoorzieningen komen.