Om de gebruikerservaring van deze site te verbeteren gebruikt deze website cookies. Ik ga akkoord Ik ga niet akkoord
Fundamenten

Operatie woonmaatschappij: de cijfers achter het transitieprogramma

 

Tegen 1 januari 2023 moet de woonmaatschappij operationeel zijn: sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en sociale verhuurkantoren (SVK’s) vormen dan één woonactor met maar één speler per gemeente.

Een niet te onderschatten operatie op vlak van personeel, gemeentefusies, patrimoniumoverdracht, sociale koop…

Er is al veel inkt gevloeid naar aanleiding van de transitie naar woonmaatschappijen. Discussies over de afbakening van werkingsgebieden, de overdracht van patrimonium en huurcontracten, de borging van expertise op vlak van patrimonium en huurprospectie, een nieuw toewijzingsmodel, een nieuw prestatiebeoordelingsdraaiboek, de afstemming van de personeelsstatuten... Het zijn dossiers die stapsgewijs concreet vorm krijgen. Maar door de complexiteit lijken ze vaak traag te evolueren. Aan de andere kant is het uiteraard ook noodzakelijk dat voor al die onderwerpen de nodige tijd wordt uitgetrokken. We leggen hiermee de blauwdruk van een toekomstig sociaal woonmodel dat hopelijk voor vele jaren de lijnen uitzet.

Meten is weten
De operatie die voor de boeg ligt, kan nauwelijks onderschat worden. Vandaar dat we in dit dossier inzoomen op de cijfers achter deze oefening. De cijferanalyses spreken voor zich: de impact op de sector zal enorm zijn. Dit is niet de eerste dergelijke operatie waar we voor staan. Ook de vorige legislatuur werden fusie-operaties in onze sector afgerond. Sinds begin jaren tachtig is het aantal SHM’s zelfs met twee derde verminderd. De lang onmogelijk geachte fusies tussen ‘koopmaatschappijen’ en ‘huurmaatschappijen’ werden meer regel dan uitzondering. Hier en daar waren er ook al enkele voorzichtige vingeroefeningen rond samenwerkingsverbanden tussen SHM’s en SVK’s.

“Meer dan 20.000 sociale huurwoningen zullen moeten overgedragen worden tussen sociale woonactoren

Operatie woonmaatschappij
Dat alles zinkt echter in het niets bij de operatie ‘woonmaatschappij’ waar we nu voorstaan. Een heel ambitieuze doelstelling, misschien zelfs te ambitieus, te omvattend, te snel... dat zal de toekomst uitwijzen. Maar wat vaststaat is dat op 1 januari 2023 – of 2024 zoals onze sector voorstelt – elke bestuurder, gemeente, aandeelhouder, medewerker, sociale huurder, private verhuurder... geconfronteerd zal worden met een nieuwe realiteit. Niet overal even ingrijpend, maar wel overal duidelijk aanwezig.

“De meeste sociale woonactoren zijn actief in verschillende gemeentes”

Eén sociale woonactor per gemeente – In meer dan 50 gemeentes zijn vandaag vier woonactoren actief
Een simpele rekenoefening leert ons dat momenteel slechts in vijf gemeentes maar één woonactor (SHM’s en SVK’s) actief is. In meer dan de helft van de gemeentes zijn drie actoren actief. In meer dan 50 gemeentes zelfs vier! En in ongeveer 10% van de gemeentes zelfs vijf of meer, met als uitschieter de stad Gent waar 8 sociale woonactoren actief zijn (zelfs nog meer als je ook het Vlaams Woningfonds meeneemt, of de stedelijke initiatieven rond betaalbaar wonen). Als je weet dat er slechts één sociale woonactor per gemeente mag actief zijn vanaf 1 januari 2023, dan blijkt onmiddellijk de grote uitdaging om deze – weliswaar verdedigbare – doelstelling vorm te geven.

Naast de oefening per gemeente, moet ook de oefening per woonactor worden gemaakt. De meeste sociale woonactoren zijn immers actief in verschillende gemeentes. Ook die puzzel schets de complexiteit van de evolutie richting woonmaatschappijen. Ook en vooral omdat de werkingsgebieden van de sociale woonactoren zelden overeenkomen. Slechts een twintigtal van in totaal 137 sociale woonactoren zijn actief in één gemeente. Meer dan 60% is actief in meer dan drie gemeentes, een dertigtal sociale woonactoren is zelfs actief in tien of meer gemeentes. Tot dertig in totaal!

 

Het effect van gemeentefusies
Het patrimonium van de sociale woonactoren is bovendien heel uiteenlopend verspreid over de diverse gemeentes van hun werkingsgebied. Soms gaat het over enkele sociale huurwoningen uit een ver verleden of slechts een heel beperkt aantal 'inhuringen'. Maar soms hebben twee of meer SHM’s een aanzienlijk patrimonium in eenzelfde gemeente, vaak enkele honderden woningen. Dat is in heel wat gevallen het gevolg van gemeentefusies, bijvoorbeeld in de jaren zeventig, of meer recent uit de vorige legislatuur. Dat brengt natuurlijk ook direct de vraag aan de orde: wat met de voorziene gemeentefusies deze legislatuur? Want dan dreigt opnieuw een situatie te ontstaan waar mogelijk verschillende woonmaatschappijen actief zijn in een gemeente. Ook zijn in de centrumsteden – we haalden Gent reeds aan – vaak verschillende sociale woonactoren actief met vele duizenden woningen in hun eigen patrimonium.

Overdracht sociale huurwoningen: een complexe puzzel
De meest voorzichtige inschatting leert ons dat maar liefst 20.832 sociale huurwoningen zullen moeten overgedragen worden tussen de sociale woonactoren. Dit is een telling die er vanuit gaat dat altijd de woonactor met het grootste patrimonium ‘ontvangt’, wat natuurlijk niet altijd zal gebeuren. Ook zullen als gevolg van de trajecten richting de woonmaatschappij ook fusieoperaties ontstaan, waardoor de effectieve overdracht van sociale huurwoningen nog een stuk hoger zal uitkomen. Daarnaast moeten ook de 11.707 contracten van de ingehuurde woningen door de SVK’s overgedragen worden aan de woonmaatschappij. Samen dus een oefening van minimaal meer dan 32.500 transacties! Dit zal ook bij een voorzichtige inschatting van de financiële implicaties een enorme operatie zijn, met hoge verbonden kosten en een grote overdracht van enerzijds vermogen, maar anderzijds natuurlijk ook de daaraan gekoppelde uitstaande schulden. In Antwerpen behelst deze operatie de overdracht van 4.843 woningen uitgaande van de grootste actor als ontvangende partij en 708 huurcontracten met private eigenaars. In Gent is het over te dragen patrimonium zelfs nog groter, namelijk 5.389 sociale huurwoningen en 292 huurcontracten met private eigenaars. Maar ook in vele andere gemeentes zijn twee of meer sociale woonactoren actief met meer dan honderd woningen.

“Hoe zullen woningen worden toegewezen? Hoe zullen huurprijzen van ingehuurde woningen op die van het eigen patrimonium worden afgestemd? Wat met interne huurbewegingen?”

Sociale koopwoningen
Ook sociale woonactoren die traditioneel enkel sociale koopwoningen en sociale leningen aanboden zullen mee in het traject naar de woonmaatschappij worden opgenomen. Dit werd door minister van Wonen Diependaele expliciet bevestigd begin 2021. Hoewel de overdracht van sociale koopwoningen in realisatie eerder beperkt zal zijn, maakt dit de voorliggende oefeningen nog complexer. Ten eerste omdat de werkingsgebieden van deze sociale woonactoren vaak nog anders zijn, ten tweede omwille van de overdracht van reservegronden die vaak nog aanzienlijk zijn, van ettelijke tientallen tot zelfs meer dan 100 hectare reserve. Overigens zal de overdracht van grondreserves ook bij andere trajecten een belangrijk element zijn. In totaal beschikt de sector nog over ongeveer 1.600 hectare grondreserves – 460 hectare in woongebied en 950 hectare in woonreservegebied. Dat is natuurlijk door de jaren heen opgebouwd ‘kapitaal’ in functie van sociaal wonen. Hier stelt zich ook de vraag onder welke voorwaarden deze overdracht zal gebeuren, aangezien de finaliteit van opgebouwde grondreserves toch en stuk anders is dan sociale huurwoningen die ingezet worden in het kader van het sociale woonbeleid. In Gent en Antwerpen gaat het bijvoorbeeld over een totale grondreserve van sociale woonactoren van ongeveer 45 hectare. Eenzelfde vraag zal zich stellen over de reserves van bepaalde sociale woonactoren als bijvoorbeeld een significant deel van het patrimonium wordt overgedragen.

En wat met de bijna 3.000 werknemers?
Een belangrijk effect van het traject richting de woonmaatschappijen zal zeker ook merkbaar zijn op onze medewerkers. In totaal werken ongeveer 2.150 collega’s voor de SHM’s, een 500-tal voor de SVK’s. De toch wel heel ingrijpende herverkaveling die gepaard zal gaan bij de operatie woonmaatschappij zal hier uiteraard een groot effect hebben. Niet enkel worden we geconfronteerd met personeelsstatuten die onder verschillende paritaire comités vallen door het samenvloeien van SVK en SHM, maar ook de herschikking van patrimonium – in een aantal gevallen gaat het over de helft of meer van de huidige sociale woonactor – zal gepaard gaan met de nodige veranderingen in de personeelsbezetting.

Het uitgangspunt dat de koepelorganisaties VVH en HUURPunt hierbij duidelijk innemen is dat de operatie niet mag gepaard gaan met afvloeiingen. Deze operatie is een politieke keuze, waar de sector loyaal mee zijn schouders onder zet, uiteraard met de nodige kritische reflexen. Maar dat impliceert ook dat het beleid de consequenties onder ogen moet zien van deze oefening. En dat onze medewerkers daarin niet het kind van de – in dit geval letterlijke – rekening kunnen zijn. Het is dan ook noodzakelijk dat de Vlaamse Regering de nodige middelen voorziet om de woonmaatschappijen op volle kracht het volgende hoofdstuk te laten schrijven van onze sector. En daar ook de nodige engagementen aan verbindt. Dat zal nodig zijn om deze oefening te laten slagen. Daarnaast zal de nodige aandacht moeten gaan naar het inpassen van al deze medewerkers. Een oefening waar voldoende tijd voor moet worden genomen en waarbij het volledige team van de woonmaatschappij deel kan nemen aan de co-creatie van de
woonmaatschappij. Zo zullen nieuwe collega’s mekaar moeten leren kennen, de woonmaatschappij zal verschillende competenties moeten inpassen waar delen van de organisatie geen ervaring mee hebben en naast de structuur zal ook de cultuur verkend en deels opnieuw opgebouwd moeten worden. Net als met de overdracht van het patrimonium is de dimensie van deze personeelsopbouw zoveel meer dan een mathematische oefening. Naast het professioneel kader zal ook de samenwerking met het bestuur, de aandeelhouders, de lokale besturen en de welzijns- en gezondheidsinstellingen opgebouwd moeten worden vanuit de woonmaatschappij. Natuurlijk voor een groot stuk voortbouwend op de bestaande fundamenten. Verschillende manieren van samenwerken zullen echter op mekaar afgestemd moeten worden. Ook hier zal de cultuur naar mekaar toe moeten groeien. Het is van belang om deze oefening van onderuit op te bouwen, samen met alle betrokkenen.
 

“De echte bouwstenen van onze sector zijn die vele gezinnen waarvoor we het verschil maken tussen een leefbaar leven en louter een struggle for life”

De hamvraag ontbreekt
Maar... valt het u ook op dat in deze tekst iets lijkt te missen? Het is een beknopte bloemlezing van verschillende uitdagingen die het pad van de woonmaatschappij (zullen) kruisen. De afbakening van de werkingsgebieden laten we dan bijvoorbeeld nog buiten beschouwing. Het is een insteek over het vormen van woonmaatschappijen, het inpassen van verschillende teams van medewerkers, de overdracht van sociale huurwoningen en huurcontracten met private eigenaars, het versterken van de rol van lokale besturen, het integreren van diverse toewijzingsmodellen... Maar wat het niet is, is een visie op sociaal wonen in Vlaanderen. Misschien wel op hoe, of wat, maar niet op de essentie. Op wie bij ons woont. Op wie van dat sociaal huis een thuis maakt. Hoe woningen gaan toegewezen worden, weten we nog niet, of de huurprijzen van ingehuurde woningen en het eigen sociaal patrimonium op mekaar afgestemd worden ook niet. Hoe het zit met interne verhuurbewegingen is ook nog niet duidelijk. Wat toch wel vreemd is voor een model dat vanaf 1 januari 2023 operationeel moet zijn. Het lijkt dat we veel tijd en energie steken in een zeer complexe puzzel. De grootteorde en de complexiteit van de operatie hebben we u hoger geschetst. Maar wat het echte effect gaat zijn, het effect voor de sociale huurder, is koffiedik kijken. Laat staan dat een oplossing wordt aangeboden voor een wachtlijst die even groot is als het volledige patrimonium.
We werken als sector mee aan de implementatie van de beleidskeuzes van deze Vlaamse Regering. Mogen we echter wel vragen om de fundamenten van onze sector niet te vergeten? Een huis gebouwd op los zand houdt niet lang stand, hoe mooi het ook is. De echte bouwstenen van onze sector zijn die vele gezinnen waarvoor we het verschil maken tussen een leefbaar leven en louter een struggle for life. En dat verschil willen we uiteraard ook maken voor wie wacht op een sociale woning.