Sociaal woningbeheer, hoe pak je dat aan?

Het patrimonium in een goede staat houden, is een uitdaging waar alle sociale
huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) op inzetten. VVH praat met WoninGent, dat een pijnlijke, maar leerrijke weg aflegde, en nu stap voor stap haar verouderde patrimonium naar hedendaagse normen brengt. In dit dossier lichten we enkele van haar instrumenten toe.

Karin Wouters, directeur WoninGent: ‘WoninGent is de oudste sociale huisvestingsmaatschappij van Vlaanderen en dat weerspiegelt zich in een deel van ons patrimonium. (zie grafiek). We weten dat dit patrimonium aan het verouderen is. We beseffen dat er tekortkomingen waren, waarvoor we gepenaliseerd (*) werden. Het gaat om tekortkomingen die we stapsgewijs aanpakken en die we in de toekomst vooral willen voorkomen.’ Voorzitter Marc Heughebaert: ‘We hebben inderdaad een meer dan gemiddeld oud patrimonium en dat laat zich voelen. Ik wil er in samenwerking met de directie en het nieuwe bestuur alles aan doen om het sociaal patrimonium van WoninGent terug op orde te brengen, om het te vernieuwen en waar nodig te vervangen. Dat is een werk van lange adem, maar de eerste belangrijke stappen zijn gezet, een nieuw meerjarenplan is in opmaak tegen de zomer van 2020.’
(*) WoninGent werd in 2018 aangeklaagd voor de verhuring van 17 ongeschikte woningen. In april 2019 deed Wonen-Vlaanderen een grootschalige controleactie in het Gentse Milenkagebouw. Door schade in de algemene delen kregen de 135 appartementen een advies tot ongeschiktverklaring.

Hoe is het zover kunnen komen?
Heughebaert: ‘De behoefte aan sociale woningen neemt in een grootstad als Gent alsmaar toe. Naast bijkomende projecten en grote renovatieprojecten zoals de Rabottorens, probeer je elders de bestaande woningen zo lang mogelijk in verhuring te houden.’ Miguel Lyssens-Danneboom, beleidsadviseur Gebouwenwerking WoninGent: ‘Je kan de levensduur van woningen met bepaalde ingrepen rekken, maar op een bepaald moment is dat niet meer houdbaar. Op het einde van de levensduur zet het verval zich in een woning of gebouw aan een snel tempo door en word je er als het ware door ingehaald.’ Wouters: ‘Daarbij mag je niet uit het oog verliezen dat WoninGent het resultaat is van een fusie in 2011 van drie SHM’s en 2.000 woningen van Stad Gent. Alle fusiepartners hadden verouderde woningen in hun patrimonium. Na een eerste screening van dat patrimonium in 2013 hebben we een eerste meerjarenplanning voor de renovatie of vervanging van de verouderde woningen en gebouwen opgesteld. Rekening houdend met de middelen die je hebt, moet je dan prioriteiten stellen.’ Heughebaert: ‘Doordat je je moet organiseren naar de nieuwe schaalgrootte heeft de fusie een vertragend effect gehad. Dat neemt niet weg dat we de zaken meer dan ooit zullen aanpakken. Wat ook meespeelt, is de lage huurprijs. In 2019 behoorde de gemiddelde huurprijs bij WoninGent tot de laagste van Vlaanderen, nl. 217 euro voor een appartement en 278 euro voor een huis.’ Wouters: ‘Die lage gemiddelde huurprijs heeft een effect op de inkomsten van onze maatschappij. Dit was overigens voor de fusie bij de fusiepartners al het geval. Het gevolg is dat je als SHM voorzichtiger bent in de aanpak en het onderhoud van je woningen, waardoor groot onderhoud en tussentijdse renovaties niet altijd gebeurd zijn zoals het zou moeten.’

INSTRUMENTEN VOOR PLANMATIG ONDERHOUD, RENOVATIE EN VERVANGING PATRIMONIUM

1. Ongeschikte woningen vermijden: advies versneld doorkrijgen

Heughebaert: ‘In 2019 zijn 17 van onze woningen (verspreid in Gent) ongeschikt veklaard. Al moet je dat wel in het juiste perspectief plaatsen. Op 9.000 woningen zijn dit er nog geen 2 per 1.000 woningen. Maar het zijn er natuurlijk 17 te veel.’ Wouters: ‘We beseffen dat er grote gaten zaten in onze aanpak en intussen hebben we de manier, waarop we ongeschikte woningen aanpakken, drastisch gewijzigd. De nieuwe procedure heeft overal binnen WoninGent haar tentakels, zodat alle betrokkenen meewerken aan hetzelfde doel, namelijk het zo snel en zo efficiënt mogelijk wegwerken van de ongeschiktheid.’ In Gent kan een huurder problemen aan zijn woning bij de stadsdiensten melden en vragen om de woning te laten keuren door de dienst Woontoezicht van de Stad. Lyssens-Danneboom: ‘We maakten ondertussen afspraken met die dienst zodat we nu de volle termijn van 90 dagen hoorrecht kunnen gebruiken om de ongeschiktheid op te lossen. Dit is zowel in het voordeel van de huurder als van onszelf. Vroeger gingen kostbare weken voorbij, vooraleer het advies tot ongeschiktheid doorkwam.’ Heughebaert: ‘Sinds deze nieuwe aanpak zijn er geen bewoonde ongeschikte woningen meer opgedoken. We brachten ze in orde tegen de gestelde termijn of hebben ze ontruimd en de bewoners herhuisvest.’ Als WoninGent een advies tot ongeschiktheid krijgt, dan zal de SHM in eerste instantie de veiligheidsproblemen onmiddellijk oplossen, zelfs als huurders op korte termijn geherhuisvest moeten worden of al zijn de huurders in de fout. Wouters: ‘Om gevaarlijke situaties te vermijden geven we alle huurders bij het ondertekenen van de huurovereenkomst de nodige uitleg. We hebben infobrochures om huurders te sensibiliseren over veiligheidsissues zoals rookmelders en correcte gasslangen. We informeren hen ook via ons bewonerskrantje WijsWonen of via gerichte acties in de gebouwen. Zo organiseren we dit jaar een groepsaankoop voor goedgekeurde gasslangen die gebruikt mogen worden voor de aansluiting van een kookfornuis, want we merken dat dit een groot probleem is.’

2. Aanpak onderhoud volledige patrimonium: focus op veiligheid en hoogbouw

Via doelgerichte programma’s drijft WoninGent het onderhoud op een aantal cruciale vlakken op. Daarbij gaan ze eerst de hoogbouw in hun patrimonium aanpakken met focus op de veiligheidsaspecten. Lyssens-Danneboom: ‘In onze hoogbouw hebben we eerst de gemeenschappelijke delen in orde gebracht. Via maandelijkse controles zorgen we dat ze in orde blijven. Enkele voorbeelden: stopcontacten die uit de muur getrokken zijn en brandlast (voorwerpen die in de gang gezet worden en bij eventuele evacuaties een obstakel veroorzaken) kunnen tot brandgevaar en daardoor tot ongeschiktheid leiden.’ WoninGent zal ook bij alle appartementen systematisch branddeuren installeren. Heughebaert: ‘Mocht er bij kortsluiting brand ontstaan, dan zorgt een branddeur dat de brand minstens een half uur binnen de woning blijft. Dat is een haalbare actie, want in de woningen kan je niet telkens opnieuw controleren of de stopcontacten in orde zijn.’ Wouters: ‘Voor alle duidelijkheid, het is niet zo dat die gebouwen wettelijk gezien niet in orde waren. Je moet een gebouw aanpassen aan de nieuwe wetgeving als je het grondig renoveert. Zo waren in de jaren 70 brandmeldcentrales en branddeuren niet verplicht. Maar omdat we begaan zijn met de veiligheid van onze huurders, nemen we specifiek voor hoogbouw extra maatregelen. Vergeet niet dat zo’n 85% van ons patrimonium uit appartementen bestaat, waaronder een groot deel hoogbouw.’ Heughebaert: ‘Samenwerking met de brandweer is op dat vlak essentieel. De gefaseerde aanpak is met hen doorgenomen en afgesproken. Zij volgen op of de timing en de
uitvoering volgens afspraak verlopen.’

‘Hoogbouw is complex om te renoveren. Een wijk kan je gefaseerd aanpakken, hoogbouw niet.’

3. Opwaardering patrimonium via kwaliteitsnorm en kleine onderhoudswerken

Om zoveel mogelijk woningen in verhuring te brengen en in verhuring te houden zet WoninGent in op kleine (technische) aanpassingen, tijdige deelrenovaties en geringe verbouwingen van een deel van het patrimonium. Wouters: ‘Ook bij gebouwen waar een grootschalige renovatie nog even moet wachten, werkt WoninGent aan een opwaardering. We ontwikkelden begin 2015 een kwaliteitsnorm voor onze woningen. Dit houdt in dat we alle sociale woningen tussen twee verhuringen in op een eenvormige manier en volgens geijkte kwaliteitsstandaarden opknappen. Dat gaat van de keuken en de badkamer vervangen tot bijvoorbeeld het plaatsen van CV of nieuwe vloerbekleding. Deze maatregel, die een gemiddelde investering van 9.000 euro per woning vergt, wordt gedeeltelijk financieel ondersteund door Stad Gent, die 5 miljoen euro verdeelde onder de Gentse SHM’s om langdurige leegstand te voorkomen. Maar dit zijn geen structurele ingrepen aan het gebouw zelf, waardoor deze woningen op termijn dus nog altijd gerenoveerd of vervangen moeten worden.’

‘Onze gebouwen slopen, betekent een complexe verhuisoperatie, waarbij we honderden bewoners een nieuwe thuis moeten bieden.’

4. Meerjarenplan voor renovatie, vervanging en onderhoud

WoninGent heeft het meerjarenplan voor renovatie en vervanging van gebouwen dat ze kort na de fusie opstelde, grondig onder de loep genomen. Wouters: ‘Dat meerjarenplan heeft zeker z’n vruchten afgeworpen. Sinds 2013 hebben we meer dan 800 sociale woningen grondig gerenoveerd of vervangen en dit jaar komen er daar nog eens 250 bij.’ Heughebaert: ‘Maar dat is lang niet genoeg. Dat bleek ook uit de tweede screening van ons patrimonium die we in 2018 deden. 40% van het patrimonium is momenteel in slechte staat en moet dringend worden gerenoveerd of vervangen. Dit betekent dat het verval van het patrimonium momenteel sneller gaat dan de vernieuwing ervan. Dit komt onder andere doordat meer gebouwencomplexen in de laatste fase van hun levenscyclus komen. Een grote groep woningen dateert immers uit dezelfde bouwperiode, waardoor ze nu op hetzelfde moment aan grondige renovatie toe zijn. Er is dus een versnelling nodig in het tempo van onderhoud, renovatie en vervanging.’ WoninGent werkt volop aan een nieuwe meerjarenplanning. Deze 10-jarenplanning zal midden 2020 rond zijn. Lyssens-Danneboom: ‘Onder de 40% woningen in slechte staat zit er ook heel wat hoogbouw. Maar hoogbouw is complex om te renoveren. Een wijk kan je gefaseerd aanpakken, hoogbouw niet. Daar moet je in één keer 100 of meer woningen leegmaken, afbreken of renoveren. In het 10-jarenplan is ook voorzien hoe we ons patrimonium daarna in stand zullen houden. Voor de overige 60% van de woningen bekijken we dus ook hoe we die in een goede staat kunnen houden.’ WoninGent gaat voor een versnelde aanpak die grote financiële investeringen vereist en een gigantische tijdinvestering vraagt om de verhuisbewegingen in goede banen te leiden. Wouters: ‘Hoe we die versnelling zullen aanpakken? Door te durven doorbijten. En dat zal niet evident zijn, want dit is niet gewoon een verhaal van stenen afbreken, maar ook zorgen voor de mensen die in die gebouwen wonen. Onze gebouwen slopen, betekent een complexe verhuisoperatie, waarbij we honderden bewoners een nieuwe thuis moeten bieden.’ Om dit mogelijk te maken is een goede afstemming nodig tussen het aantal nieuwe woningen dat een SHM oplevert en het aantal gebouwen dat ze leegmaakt voor sloop of renovatie. Daarnaast maakt een SHM ook gebruik van frictieleegstand (leegstand tussen twee verhuringen in) om een buffer voor herhuisvesting op te bouwen. ‘Structurele leegstand (woningen die leeg staan, omdat je ze vervangt of renoveert) en frictieleegstand zijn bij zo’n gigantische vernieuwingsoperatie respectievelijk onvermijdelijk en broodnodig.’

5. Geen renovatie of vervangingsbouw zonder nieuwbouwprojecten

Heughebaert: ‘Ik heb van begin af aan als voorzitter van het nieuwe bestuur gesteld dat nieuwbouw essentieel is, willen we ooit onze operatie van vervangingsbouw kunnen voltooien. Als je mensen uit woontorens wil herhuisvesten, dan moeten er evenveel woningen klaarstaan. Wil je het renovatie-ritme verhogen, dan moet je nu starten met nieuwbouw, zodat je binnen vijf jaar - als je vervangingsbouw en renovatie op kruissnelheid is - je huurders daar naartoe kan verhuizen.’

6. Erfgoed: evenwichtsoefening tussen behoud architecturale waarde en hedendaagse woonnormen
Wouters: ‘De fameuze Bernadettewijk die in het nieuws gekomen is(*), is een erfgoedwijk. Erfgoed renoveren om het uitzicht en de sfeer in de wijk te bewaren, is complex. Het vergt extra onderzoek, extra financiële middelen en het is niet altijd haalbaar binnen de normen voor sociale woningbouw. Daardoor is de doorlooptijd van dergelijke projecten vaak vrij lang. Er zitten vele jaren tussen het moment dat je als SHM beslist dat een wijk moet worden aangepakt en het moment dat het vernieuwingsproject effectief van start kan gaan. Daar kampen andere centrumsteden als Antwerpen en Leuven ook mee. Enerzijds moet een stad haar erfgoed bewaken, want dat is wat onze steden mooi maakt. Anderzijds hebben mensen in de 21ste eeuw recht op een zekere vorm van comfort. Ook de functie van een stad evolueert. De stadsbouwmeester brengt alle betrokken actoren samen: monumentenzorg, stedenbouw, groendienst, mobiliteitsdienst, openbare werken, brandweer, huisvestingsdienst... Samen met hen zoeken we naar de best mogelijke oplossing.’ Naast de Sint-Bernadettewijk heeft WoninGent nog heel wat andere gebouwen die op de Inventaris Onroerend Erfgoed staan. De SHM moet daar rekening mee houden bij het opstellen van haar meerjarenplanning. 
(*) de Sint-Bernadettewijk kwam in oktober 2018 uitgebreid in beeld in een televisiereportage over de verhuring door WoninGent van ongeschikte woningen. Deze wijk is niet beschermd als erfgoed, maar is wel opgenomen in de Inventaris Onroerend Erfgoed van het Vlaams Gewest.

Wouters: ‘Een mooi voorbeeld zijn onze gebouwen op de site Groenebriel. Het ene gebouw renoveerden we en is een geslaagde evenwichtsoefening tussen modern wooncomfort en architecturaal erfgoed. Het andere gebouw zullen we vervangen, maar naar de geest van het originele ontwerp.’

7. Motor voor stadsvernieuwing
Door de grootschaligheid van de renovatieprojecten is WoninGent vaak de motor van of een belangrijke partner in grote stadsvernieuwingsprojecten. Enkele voorbeelden: Nieuw Gent Vernieuwt met de vervanging van vijf woontorens (665 appartementen) (zie ook p.17), de Jubileumlaan aan de Watersportbaan (286 appartementen) of de Rabotsite met de vervanging van de drie gekende woontorens met 572 appartementen door een 360-tal appartementen in acht lagere gebouwen (zie ook p.14). Heughebaert: ‘Bij zulke vernieuwingsprojecten komt er veel meer kijken dan enkel maar de aanpak van de gebouwen. Naar aanleiding van zo’n project wordt de volledige visie op de wijk door de Stad herbekeken. Dat betekent dat er ook stedenbouwkundige studies moeten gemaakt worden. Dat zorgt voor een extra complexiteit en een langere doorlooptijd van het project.

8. Communicatie: tot aan de voordeur van de huurders
 

WoninGent zorgt bij elk verhuisproject voor begeleiding op maat door een wijkmonitor (sociaal assistent) en voor (financiële) ondersteuning. Daarnaast is communicatie met de bewoners een essentieel onderdeel van elk renovatie- of vervangingsbouwproject. Wouters: ‘Het belangrijkste is: ga naar de plek waar de bewoners komen en wees laagdrempelig. Dat is bijvoorbeeld een van de succesfactoren in de communicatie van het stadsvernieuwingsproject Nieuw Gent Vernieuwt. Daar gaan we letterlijk naar de bewoners door bijvoorbeeld in de inkomhallen infosessies op maat te geven. Tijdens de verhuis zelf zorgen we, samen met sociale partners, voor een ontmoetingsruimte in het gebouw. Daar kunnen bewoners terecht met hun vragen en bezorgdheden.’ Om de campagne een gezicht te geven, doen Stad Gent en WoninGent een beroep op Eva Mouton. Haar toegankelijke, herkenbare personages worden consistent meegenomen in alle communicatie met de bewoners, waardoor een samenhangend, herkenbaar en duidelijk verhaal ontstaat. WoninGent en Stad Gent werken ook met filmpjes en maquettes om het verhaal visueel te ondersteunen. In september 2018 kregen WoninGent en Stad Gent voor deze communicatieaanpak van VVH de Prijs Inspirerend Sociaal Wonen, een prijs waar ze heel fier op zijn. Wouters: ’Toch is het niet altijd gemakkelijk om te beslissen wanneer je start met je communicatie. Je wil je bewoners tijdig en duidelijk informeren, maar soms zijn er nog zoveel vraagstukken en onzekerheden dat je liever nog wat afwacht. Misschien hadden we in de Sint-Bernadettewijk vroeger naar de bewoners moeten stappen. Dat is toch iets wat we meenemen voor onze toekomstige projecten.’

Financiële impuls
Wouters: ‘We hebben intussen onze tweede visitatie, zes jaar na de fusie, achter de rug (2017). Op de kwaliteit van de woningen en de aanpak ervan hebben we een “goed” gekregen. Vandaar dat je die 17 woningen op 9.000 woningen die onbewoonbaar verklaard zijn, in het juiste perspectief moet plaatsen. We hebben al veel gedaan. Sinds de fusie in 2011 zijn er zo’n 1.000 woningen grondig gerenoveerd of vervangen. 2.000 andere woningen voldoen ondertussen aan de kwaliteitsnorm. Tegen de zomer zullen we ons nieuwe plan van aanpak klaar hebben.’ Heughebaert: ‘De nood aan extra woningen is hoog. Ook al geeft Stad Gent met 12% sociale woningen haar BSO ruimschoots behaald, de stad groeit. Extra financiële impulsen zullen nodig zijn om aan die groei te kunnen beantwoorden. Daarom heeft Stad Gent - los van de Vlaamse investeringen - in haar meerjarenbegroting 34 miljoen euro voor investeringen in sociale woningbouw door de Gentse SHM’s opgenomen, een enorm bedrag. Sociaal wonen is een topprioriteit in het bestuursakkoord van Stad Gent en dat vergemakkelijkt de samenwerking op het terrein. Vergeten we tot slot niet dat sociaal wonen voor de armste groepen in onze samenleving een must is. Daarom ben ik ook een echte believer van het sociaal wonen. En dat moet nu op het terrein worden waargemaakt.

WoninGent knapt Rabotsite op
Op de Rabotsite sloopt en vervangt WoninGent drie hoogbouwtorens. Er komen acht  nieuwe, lagere nieuwe, lagere appartementsgebouwen in de plaats. In de sokkels van twee gebouwen komen er gemeenschapsvoorzieningen met o.a. winkels, een wijkgezondheidscentrum en een dienstencentrum van Stad Gent. Ook de openbare ruimte rond de gebouwen wordt aangepakt. Dit project zal de 19de eeuwse wijk Rabot uit haar isolement halen en er een nieuwe dynamiek in blazen.
 

WoninGent pakt Groenebriel aan
In de jaren 50 ontwierp architect Jules Trenteseau verschillende sociale appartementsgebouwen op de site Groenebriel. Deze gebouwen zijn geïnventariseerd onroerend erfgoed. De renovatie van het gebouw in de Tichelrei is een voorbeeld van een geslaagde evenwichtsoefening tussen modern wooncomfort en architecturaal erfgoed. WoninGent ontving ¤ 1,3 miljoen euro subsidies uit het klimaatbudget van Stad Gent om het gerenoveerde gebouw extra energiezuinig te maken. Het gebouw aan het Winston Churchillplein wordt vervangen door een nieuw appartementsgebouw naar de geest van het originele ontwerp.

WoninGent vernieuwt Nieuw Gent
In Nieuw Gent zal WoninGent zes woontorens slopen en vervangen. De nieuwe gebouwen zullen variëren in hoogte. In de sokkels van enkele gebouwen voorzien ze ruimte voor gemeenschapsvoorzieningen. Stad Gent en WoninGent willen van Nieuw Gent een levendige wijk maken waar het aangenaam is om te wonen en werken. Ook de inplanting en invulling van het park, het plein en de aangrenzende straten worden aangepakt.