Grote woonzekerheid van sociale woningen is – naast betaalbaarheid, kwaliteit en gelijke toegang - een effectieve en structurele dam tegen armoede
Recente cijfers voor 2017 en 2018 tonen aan dat het aantal uithuiszettingen door sociale huisvestingsmaatschappijen blijft afnemen. De Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen (VVH) maakte hiervoor de vergelijking tussen eigen cijfers uit 2014 en 2015 en recente cijfers van haar leden, verzameld door de VMSW.
‘Hierdoor bewijst onze sector dat we een effectief en structurele dam tegen armoede zijn’, stelt Björn Mallants, directeur van VVH. ‘Niet enkel op vlak van betaalbaarheid, kwaliteit en gelijke toegang, maar duidelijk ook op vlak van woonzekerheid is sociaal wonen voor woonbehoeftige gezinnen en alleenstaanden een structurele oplossing. Het aantal uithuiszettingen op de private huurmarkt is vele malen hoger, en de woonzekerheid dus vele malen lager – ook waar huursubsidies worden verstrekt of via aan Sociaal Verhuurkantoor (SVK) wordt gewerkt.
Cijfers 2017-2018 tonen een verdere daling
De cijfers van uithuiszettingen in sociaal wonen zijn al vele jaren heel laag, zeker in vergelijking met de verhuurde woningen van private eigenaars. Toch blijkt uit de recente cijfers dat sinds 2014 het aantal uithuiszettingen verhoudingsgewijs nog met een vijfde is afgenomen. In absolute cijfers zien we een daling van ongeveer 499 dossiers in 2014 en 496 in 2015 tot 439 in 2017 en 429 in 2018. Dit terwijl het totale aantal sociale huurders in die periode met 5.492 of 4% toenam.
‘Dit illustreert de grote woonzekerheid van een sociale woning en toont aan dat een louter financiële tussenkomst slechts een element is van een structurele oplossing voor woonbehoefte,’ stelt de directeur van VVH. ‘Dat speelt immers enkel voor betaalbaarheid. De gegarandeerde kwaliteit, eerlijke toegang en dus ook die grote woonzekerheid zijn aspecten die je veel minder kan bieden als je louter financieel tussenkomt in de huurprijs van woningen van private eigenaars,’ vervolgt Mallants.
Minder dan drie gezinnen per duizend werden uit hun sociale woning gezet in 2018, terwijl dit er in 2014 nog bijna vier waren. Elke uithuiszetting moet vermeden worden, maar de SHM’s tonen duidelijk aan dat door te focussen op preventie en de huurachterstal strikt op te volgen het aantal effectieve uithuiszettingen in veel gevallen vermeden kan worden. Het aantal opgestarte procedures is ook gedaald, maar blijft ongeveer drie maal zo hoog dan het aantal effectieve uithuiszettingen. Het gros van de uithuiszettingen gebeurt omwille van huurachterstal.
Een groot verschil met huurwoningen van private eigenaars
Zeker als je de vergelijking maakt met de private markt valt op hoe groot het effect van sociaal wonen is voor de woonzekerheid van de huurders. Op de private huurmarkt schommelen de cijfers die de VVSG verspreid van opgestarte procedures al jaren tussen de 12.000 en 13.000. Als we daar ook de ratio van een derde effectieve uithuiszettingen toepassen – concrete cijfers zijn er niet, mogelijk leiden veel meer opgestarte procedures tot een effectieve uithuiszetting – dan gaat het over minimaal 8 gezinnen per duizend die uit huis gezet worden per jaar. Dat zijn minstens 80 – tot maximaal 240 - gezinnen die per week uit hun huis gezet worden op de private huurmarkt. Op de sociale huurmarkt gaat het over ‘slechts’ acht gezinnen.
‘Natuurlijk is elke uithuiszetting een falen, maar in gevallen van fraude, leefbaarheidsproblemen of het manifest niet betalen – ook niet na een afbetalingsvoorstel – van de huur is ook de solidariteit met andere huurders om het model financieel haalbaar te houden belangrijk,’ stelt Björn Mallants, de directeur van VVH. ‘Het feit dat we op de sociale huurmarkt, met veel zwakkere inkomensprofielen het aantal uithuiszettingen zo sterk kunnen beperken, geeft aan dat inzetten op preventie loont. En ook dat de woonbehoefte niet louter financieel kan opgevangen worden. De private huurmarkt is ongeveer vier keer zo groot als de sociale huurmarkt, het aantal uithuiszettingen van gezinnen ligt er tien keer zo groot. Dat zegt genoeg,’ besluit Mallants.
Ook via sociale interventies blijft woonzekerheid van private woningen een probleem
Opvallend is dat sociale tussenkomsten voor woningen op de private markt die de woonbehoefte helpen aanpakken geen gelijkaardige woonzekerheid bieden dan de sociale huurwoningen van de SHM’s. De voornaamste tussenkomsten zijn de huursubsidie en de verhuring via SVK’s.
Cijfers over uithuiszettingen van huurders met een huursubsidie zijn er niet. Aangezien het hier over private woningen gaat verhuurd door private eigenaars, kan er vanuit gegaan worden dat die gelijkaardig zijn met de private huurmarkt, misschien zelfs nog hoger door de zwakkere profielen. ‘Europees onderzoek toont overigens aan dat de situatie van de zwakste profielen er vaak op achteruitgaat in een systeem van huursubsidies. De krapte blijft natuurlijk, dus ook de toepassing van selectiemechanismes blijft. Daarnaast is er ook nog het mogelijke prijsopdrijvende effect van huursubsidies. Voor de woonzekerheid heeft dat dus geen, of zelfs een negatief effect’, vat Mallants samen.
Woningen aangeboden via SVK’s zijn een complex verhaal. Op vlak van betaalbaarheid, kwaliteit en zeker gelijke toegang scoren zij duidelijk veel beter dan de ‘echte’ private huurmarkt. Maar de woonzekerheid blijft sterk achter. De meest recente uithuiszettingscijfers van SVK’s zijn 192 en 226 gezinnen in respectievelijk 2016 en 2017. Deze cijfers hebben uiteraard betrekking op een veel beperkter aanbod dan de sociale laat staan de private huurmarkt. Verhoudingsgewijs komt dit neer op 19 en 22 SVK-huurders per 1000 die in respectievelijk 2016 en 2017 uit huis gezet zijn. Omgerekend 4 per week, voor een sector die 15 maal kleiner is dan die van de SHM’s. ‘SVK’s zijn een zeer waardevolle aanvulling van het sociaal woonbeleid, ze zijn flexibel en kunnen snel op de bal spelen en belangrijke accenten leggen voor bepaalde doelgroepen. Op vele vlakken is er voor de sociale huurder ook nauwelijks verschil met een woning van een SHM’, zegt Björn Mallants. ‘Maar ze creëren geen aanbod en zijn dus aangewezen op huurwoningen op de private markt. Het is logisch dat de eigenaars daar het financiële aspect als uitgangspunt hebben. Dit, samen met het zwakkere profiel van de SVK-huurders, zorgt duidelijk voor een duurdere huurprijs, maar vooral voor een veel beperktere woonzekerheid dan in sociale woningen van SHM’s. Ook het einde van de huurovereenkomst met het SVK, verkoop,… heeft daar een negatieve invloed’, aldus de directeur van VVH.
Investeren en meer en betere sociale woningen
De conclusie is duidelijk: naast betaalbaarheid, kwaliteit en gelijke toegang tonen de cijfers over uithuiszettingen aan dat ook een zeer grote woonzekerheid een belangrijk voordeel is van sociale huurwoningen. Een voordeel dat op de private markt veel minder aanwezig is, zelfs met sociale interventies. Recent toonde onderzoek van het Steunpunt Wonen overigens aan dat huursubsidies of verhuring via een SVK ook helemaal niet goedkoper is dan sociale woningen realiseren!
Met een wachtlijst van 135.000 gezinnen is investeren in meer – en ook betere - sociale woningen de enige logische keuze voor de volgende Vlaamse Regering. ‘Alvast wij staan klaar om dat mee vorm te geven. Het is duidelijk dat een louter financiële tussenkomst geen alternatief is voor de duurzame en structurele oplossing voor woonbehoeftige gezinnen die sociaal wonen biedt. Daarnaast zijn er ook nog de economische effecten van investeren in sociale woningen. Vergeet niet dat elke euro die door de Vlaamse overheid geïnvesteerd wordt in sociale woonprojecten een economische return heeft van het viervoudige,’ besluit Mallants.